Риски ипотеки или чем рискуют продавец и заемщик

9 нояб. 2015

Содержание:

• Продажа по ипотеке – риски продавца
• Оформление ипотеки – риски заемщика
• Выдача ипотеки банком – риски кредитора
• Виды страхования рисков ипотеки
• Советы

Сделки с ипотечной недвижимостью сопряжены с различными рисками. Чтобы не попасть впросак, изучите, какие опасности подстерегают продавцов, покупателей и кредиторов. В статье вы найдете подробную информацию на данную тему.

Продажа по ипотеке – риски продавца

Любой собственник недвижимости имеет право ее продать через ипотеку. При общении с потенциальными покупателями следует опасаться мошенников и придерживаться правил:

• Никому ни под каким предлогом не отдавайте оригиналы документов на жилье.
• Не доверяйте чужим людям продажу своей недвижимости.
• До получения всей суммы не соглашайтесь оформлять свою собственность в залог.
• Если сомневаетесь в чистоте проводимой сделки, обратитесь за помощью к юристу или риелторской организации.

Несмотря на то, что всю процедуру сделки сопровождает банк, возможны следующие неприятности:

• Финучреждение вправе не одобрить выдачу кредита на вашу недвижимость, если у нее низкая ликвидность, происхождение ее не подтверждено документально, или по другим причинам.
• Для снижения по квартире в ипотеку риска банки иногда запрашивают дополнительные документы, без которых можно обойтись. Например, экспертиза независимых оценщиков или выписка из БТИ влекут дополнительные финансовые и временные затраты.
• Договор купли-продажи подписывается до получения денег продавцом. С момента заключения данного соглашения недвижимость переходит в залог банка. Тем временем кредитные средства продавец получает лишь после регистрации в Росреестре договора купли-продажи. Получается, что права на жилье уже переданы, а деньги еще не получены.

Опасаться подлога со стороны кредитора не следует, поскольку представители банка и регистрационной палаты гарантируют чистоту сделки.

Оформление ипотеки – риски заемщика

В отличие от продавцов покупатели жилья в кредит подвержены более существенным рискам, среди которых:

• Возможность потери дохода из-за болезни или неожиданного увольнения. В итоге заемщик не способен погашать кредит, и вынужден дать согласие на продажу квартиры в счет погашения долга.
• Резкое падение цен на рынке недвижимости. В результате заемщик будет существенно переплачивать за квадратный метр ипотечного жилья.
• Изменение курса валюты при оформлении кредита в долларах или евро. Поскольку основная часть граждан получает зарплату в рублях, скачки на валютном рынке приводят к подорожанию кредитов.
• Утрата права собственности на приобретенную недвижимость или ее повреждение.

Риски при продаже в ипотеку новостройки для покупателей существенны, т. к. платить нужно за квадратные метры, которые в реальности не существуют. Вы можете оказаться жертвой:

• долгостроя;
• нарушения безопасности инженерных систем;
• обмана относительно качества строительства. В итоге возможны разрушения конструкций или проблемы со здоровьем из-за низкого качества материалов;
• подвоха по поводу себестоимости объекта;
• нарушения строителями пожарной безопасности.

Выдача ипотеки банком – риски кредитора

Финансовые организации, предоставляющие населению жилищные ссуды, подвержены следующим рискам:

• Невыполнение клиентом обязательств по ипотечному договору. Полностью избежать данного явления невозможно, однако количество невозвращенных займов в банке не должно превышать 5% от их общего числа.
• Превышение уровня ставок по выдаваемым кредитам над процентными выплатами по вкладам. Поскольку невозможно спрогнозировать сроки и размеры колебаний ставок, это приводит к уменьшению прибыли и убыткам.
• Досрочное погашение заемщиком ипотечного кредита, вследствие чего банк не получает доход от процентных платежей.
• Повреждение залогового имущества или утрата заемщиком титула собственности при наличии претензий третьих лиц.
• Понижение рыночных цен на жилье. В случае утраты платежеспособности клиента банк не сможет покрыть долг от продажи жилья.

Виды страхования рисков ипотеки

Для снижения и перераспределения вероятных рисков для банков и заемщиков создан институт страхования. В РФ предусмотрены следующие виды страховок:

• Заемщика от несчастного случая.
• Залогового объекта от разрушения и уничтожения. Договор страхования заключает владелец объекта. Выплаты направляются на восстановление недвижимости и предназначены для заемщика или кредитора.
• Ипотечной задолженности – если заемщик не может или отказывается погашать кредит, страховщик берет данные обязательства на себя.
• Чистоты прав залогодателя на имущество. Банк страхуется от непредвиденных ситуаций, несоответствий и всех обременений, связанных с бывшим владельцем ипотечной недвижимости.
• Информации по оценке объекта за предыдущие и текущие год, а также налоговых долгов.
• Ответственности оценщиков недвижимости.

Советы

1. При оформлении военной ипотеки риск заемщика заключается в увольнении со службы раньше срока, т.к. придется вернуть деньги, выплаченные государством.
2. Во избежание рисков от ипотеки лучше отказаться, если ежемесячный платеж превышает 35% вашего дохода.
3. Если вы не можете погашать ипотеку, банк выставляет залоговый объект на аукцион и продает, как правило, по цене ниже рыночной. В итоге вы рискуете потерять часть дохода, т. к. те средства, которые остаются после погашения кредита, принадлежат вам.