Ипотечный кредит под залог недвижимости

22 мая 2015

Содержание:

• Особенности кредитов под приобретаемую недвижимость
• В чем суть нецелевых ипотечных кредитов под залог недвижимости
• Какие банки предлагают кредиты под покупку недвижимости*
• Условия оформления долгосрочных кредитов под залог недвижимости
• Советы

Современные банки охотно кредитуют клиентов, оформивших в качестве обеспечения недвижимость. Специалисты утверждают, что если вы обладаете ликвидным имуществом – оно должно работать. Действительно, имея квартиру, вы можете оформить ее в залог, и потратить деньги на новый дом, развитие бизнеса, земельный участок и т.д. Если вы не владеете жильем, банки предлагают средства для его покупки. При этом главные условия – это внесение первоначальной суммы и оформление приобретаемой недвижимости в качестве залога. Разобраться с видами ипотечных кредитов, условиями различных банков и особенностями оформления вам поможет данная статья.

Особенности кредитов под приобретаемую недвижимость

В результате данной формы кредитования жилье покупается на заемные средства банка, и одновременно является залогом. Поскольку кредиты, выдаваемые под залоговую недвижимость, обеспечены на 100%, условия по ним отличаются:

• пониженной годовой ставкой;
• длительным кредитным периодом;
• высокими суммами;
• возможностью участвовать в программах льготного кредитования;
• отсутствием дополнительных комиссий.

Особенности оформления займа, обеспеченного приобретаемой недвижимостью, заключается в следующем:

1. Необходимо вносить первоначальный взнос, составляющий 10 – 50% от общей суммы.
2. Банки требуют заключение экспертов об оценочной стоимости имущества. Размер кредита обычно ниже этой суммы на 10 – 30%.
3. Прежде, чем заключать ипотечный договор, нужно застраховать недвижимость.
4. Размер процентной ставки напрямую зависит от величины первичного взноса.

Банки выдают населению займы под залог покупаемой недвижимости, находящейся:

• на вторичном рынке жилья (готовые объекты);
• на первичном рынке (строящееся жилье).

В схемах оформления данных кредитов существуют различия. Если вы берете деньги на покупку квартиры в строящемся доме, то она может быть:

• сдана в эксплуатацию;
• находиться на стадии строительства и реализоваться по договору долевого участия.

Когда новостройка не оформлена в эксплуатацию, обратите внимание на следующие моменты:

1. В качестве залога выступает не готовая квартира, а право требования к будущей недвижимости. Пока вы не оформите ее в собственность и не подпишете закладную, процентные ставки будут повышенные.
2. Поскольку в момент выдачи кредита дом находится на стадии строительства и не имеет регистрационного свидетельства, банк несет повышенные риски. В связи с этим, банковские организации финансируют лишь объекты аккредитованных застройщиков. Из-за того, что процедура аккредитации занимает более месяца, имейте в виду данный факт.
3. По причине высоких рисков некоторые банки требуют привлекать поручителей или оставлять в качестве залога другое жилье.

При покупке недвижимости на вторичном рынке жилья у процесса оформления кредита имеются следующие нюансы:

1. Договора купли-продажи и ипотечного займа оформляются одновременно. Затем сделка регистрируется в Росреестре.
2. Банки выдвигают особые требования к техническому состоянию залоговой квартиры:

• наличие низкого процента износа;
• присутствие всех коммуникаций;
• дом, где находится собственность, не должен подлежать капитальному ремонту, сносу или реконструкции.

Отрицательными моментами кредитов, обеспеченных залогом являются:

• необходимость прибегать к платным услугам оценщиков недвижимости;
• требования банков оформлять страховку жилья, а также жизни и здоровья заемщика;
• риск потерять имущество в случае непредвиденных проблем с деньгами;
• ограничения на распоряжение собственностью в течение всего кредитного периода;
• длительные сроки оформления займа из-за большого объема требуемых документов.

В чем суть нецелевых ипотечных кредитов под залог недвижимости

При наличии ликвидной собственности можно взять заем на любые цели, оформив имущество в залог. В качестве обеспечения банки принимают:

• частные жилые объекты;
• садовые и дачные постройки;
• квартиры, комнаты, а также официально оформленные доли жилья;
• гаражи;
• земельные участки;
• производственные здания.

Условия, которые кредиторы предъявляют к залоговой недвижимости, следующие:

• высокая ликвидность;
• расположение в зоне обслуживания банка;
• отсутствие обременений.

Программа нецелевого ипотечного кредитования обладает следующими преимуществами:

• позволяет оформлять существенные суммы в кредит;
• не требует отчета перед банком об использовании средств;
• дает возможность получить деньги наличными или переводом на счет;
• предоставляет продолжительный кредитный период;
• обладает низкими процентами, по сравнению с обычными кредитными программами.

Поскольку оформлять недвижимость в залог рискованно, кредитные средства необходимо использовать рационально. Их можно потратить на:

• покупку недвижимости;
• получение образования;
• дорогостоящее лечение;
• развитие бизнеса и другие цели.

Чтобы знать, на какую сумму вы можете рассчитывать, обратитесь к независимым экспертам. Обычно банки предоставляют заем в пределах 60 – 80% от оценочной стоимости. Учитывайте размер дополнительных затрат при оформлении. Кредитные специалисты не рекомендуют оформлять в залог единственную квартиру.

Какие банки предлагают кредиты под покупку недвижимости*

Сбербанк выдает под залог недвижимости следующие кредиты:

• нецелевой – под 15,5% и выше;
• на покупку готового жилья – под 14,0%;
• на строящееся жилье – под 14,5%, участникам в программе гос.поддержки предложена годовая ставка от11,9%;
• на приобретение загородной недвижимости – под 14,5%.

По представленным ипотечным программам:

• минимальная сумма займа – 45 тыс.;
• максимальный срок кредитования – 30 лет;
• минимальный размер первичного взноса варьируется от 15% до 30% стоимости недвижимости.

Также Сбербанк предлагает льготные условия по военной ипотеке, и возможность воспользоваться материнским капиталом.

ВТБ 24 разработал ипотечные программы с 20% первоначальным взносом и кредитным размером от 1,5 до 90 млн р. следующих видов:

• на приобретение готового жилья – под 15,95%;
• на квартиру в стадии строительства – под 15,95%;
• программа «Залоговая недвижимость» – под 14,0%.

Кроме этого, банк предлагает воспользоваться программой гос.поддержки и военной ипотекой. Для привлечения заемщиков ВТБ разработал программу «Победа над формальностями». Она позволяет по двум документам получить в течение суток кредитное решение, предусматривающее следующие условия:

• ставка – от 15,95% годовых;
• сумма от 1,5 до 15 млн р.;
• максимальный срок – 20 лет;
• минимальный размер взноса – 50%.

Альфа-банк предоставляет ипотечные программы со сроками от 5 до 25 лет и размерами начального взноса от 30 до 70% от оценочной стоимости:

• на квартиру вторичного рынка под 17,8 – 18,6%;
• на частный дом или коттедж под 17,9 – 18,9%;
• с залогом имеющейся квартиры под 17,9 – 18,6%.

Собственники ликвидной недвижимости Альфа–банка могут оформить нецелевой кредит с залоговым обеспечением на условиях:

• ставка 18,1 – 19,1%;
• сумма 1,5 – 60 млн р.;
• срок 5 – 25 лет.

Газпромбанк предоставляет большой выбор ипотечных кредитных пакетов, включающих:

• покупку квартиры на первичном и вторичном рынке;
• приобретение частного жилья или квартиры построенного при участии «Газпромбанк-Инвест»;
• льготное строительство в рамках военной ипотеки.

По данным программам Газпромбанк предлагает:

• минимальную ставку 15,25 – 15,5%;
• первоначальный взнос от 50% для квартир первичного рынка и от 30% – для вторичного;
• максимальный кредитный срок при покупке квартиры – 30 лет, коттеджа с участком – 20 лет.

Наиболее выгодные условия в Газпромбанке предусмотрены по программе покупки квартиры или таунхауса с привлечением гос.субсидии:

• ставка – от 11,5%;
• максимальный срок – 30 лет;
• первоначальная сумма – 20%;
• максимальный размер займа – 8 млн р.

Россельхозбанк предлагает две программы ипотечного кредитования.

По двум документам без подтверждения дохода и занятости:

• ставка от 17,5 до 19,5% годовых;
• максимальная сумма – 20 млн р.;
• размер первоначального взноса – минимум 40%;
• максимальный срок – 25 лет.

При покупке у застройщика готового жилья или на стадии строительства вы можете воспользоваться программой с гос.поддержкой. Условия по ней схожи с Газпромбанком, ставка – 12% годовых.

Предложения по ипотечному кредитованию вы найдете во многих банках. Для привлечения клиентов финансовые организации разрабатывают программы с интересными условиями. Ознакомиться с ними вы можете на официальных сайтах банков. Там же размещаются ипотечные калькуляторы, позволяющие рассчитывать стоимость кредита и подбирать оптимальные условия.

Условия оформления долгосрочных кредитов под залог недвижимости

Банки предъявляют следующие требования к заемщикам:

• российское гражданство и регистрация по месту нахождения банка;
• возраст от 21 до 65 лет;
• стаж на последнем рабочем месте не менее 6 месяцев и свыше года в течение последних 5 лет.

Для получения кредита на готовое жилье вам потребуется:

   1. Предоставить в банк пакет документов, включающий:

• заявление заемщика в виде анкеты;
• паспорт с отмеченной регистрацией;
• справки, свидетельствующие о размерах доходов и трудоустройстве.

2. Получить положительное решение.

3. Выбрать объект недвижимости.

4. Предоставить в банк пакет документов на имущество. Оценку недвижимости банки в основном производят самостоятельно, в партнерских экспертных фирмах.

5. Застраховать объект.

6. Внести первоначальный взнос, если требуется.

7. Оформить и зарегистрировать у нотариуса кредитное соглашение и договор залога. Он составляется в 4-х экземплярах и включает следующие пункты:

• описание предмета залога;
• результаты экспертной оценки;
• сроки исполнения обязательств и размер ссуды;
• данные залогодателя и залогодержателя;
• условия использования залогового имущества.

8. Параллельно зарегистрировать в Росреестре права на залоговую недвижимость (при их отсутствии).

9. Получить средства.

При кредитовании строящихся квартир необходимо заключить с застройщиком договор долевого строительства. Пока нет в наличии собственности, у банка повышенные риски, поскольку он даже застраховать квартиру не может. После введения дома в эксплуатацию вам потребуется:

• Подписать с застройщиком акт приема-сдачи жилья, оформить тех.паспорт, произвести оценку.
• Составить закладную и зарегистрироваться в Росреестре.
• Заключить договор ипотечного страхования.

Некоторые финансовые учреждения предлагают быстрое оформление ипотечного кредита с минимальным количеством документов. В таком случае банки страхуются от возможных рисков, поэтому ставка будет высокой, а оценка недвижимости – заниженной.

Советы

1. Нередко в квартирах хозяева производят ремонт, требующий согласование проекта. Если вы не зарегистрировали перепланировку – в процессе оценки этот факт выявится. Квартиру в залог, скорее всего, не возьмут. Сегодня застройщики предоставляют квартиры свободной планировки, без перегородок, сантехники, электрики и т. д. При покупке такого жилья вам придется самостоятельно оформлять планировку или обращаться за помощью к платным специалистам.
2. Если процесс ипотечного кредитования вам показался сложным из-за обилия проводимых процедур и требуемых документов, можно обратиться к ипотечным брокерам. Они знают законодательство и механизм регистрации жилищных кредитов. Также брокеры обладают актуальными базами данных по предложениям различных банков. Разумеется, за услугу придется заплатить, однако вы сэкономите время и нервы.
3. Обратите внимание на постановление, вышедшее 13 марта 2015 г. на основании правительственного антикризисного плана. Для поддержки граждан, покупающих жилье на первичном рынке, процентная ставка будет составлять 13% годовых до 1.03.2016 года.
4. Подписывая кредитный договор, уточните, при каких обстоятельствах банк может затребовать полное погашение долга. Обычно это оговаривается следующими правилами:

• наличие свыше трех просроченных платежей за год;
• отказ страховать залоговое имущество или продлевать страховку;
• нарушение условий пользования залоговым объектом (перепланировка, сдача в аренду).

*Дата актуализации данных – 22.05.2015 г.