Переуступка ипотеки

8 мая 2015

Содержание:

• Переуступка квартиры: что это
• Как можно купить квартиру по переуступке
• Как оформляется договор переуступки
• Ипотека по переуступке прав: что нужно знать клиенту

Приобретение жилья в ипотеку – довольно хлопотное дело. На плечи клиента ложится не только поиск недвижимости, но и все трудности, связанные с оформлением кредита. Альтернативой может служить покупка квартиры или дома по переуступке. Но гражданину следует тщательно взвесить все «за» и «против», просчитать свои затраты на осуществление сделки. 

Переуступка квартиры: что это

Под переуступкой прав на ипотеку понимают следующую схему. Клиент приобретает жилье, находящееся в ипотечном кредите. Вместе с квартирой (домом) к нему переходят обязанности по действующему займу. Кроме того, гражданин выплачивает некоторую сумму бывшему владельцу недвижимости – покрывает его затраты на погашение ссуды за прошлые периоды. Размер компенсации определяется по договоренности продавца и покупателя.

При реализации подобной схемы продажи жилья гражданину следует учесть подход банковских структур к этому вопросу. Фин.учреждения не подписывают договор переуступки долга, а заключают отдельный документ с новым заемщиком (покупателем квартиры). 

При этом условия по оформленному займу могут отличаться от тех, которые действуют по текущему кредиту. Например, ставка увеличивается на несколько пунктов согласно актуальным тарифам. Этот момент следует обязательно уточнить в банке. Ведь может получиться, что покупателю придется выплачивать за жилье намного большую сумму, нежели сейчас предусмотрено по первоначальному договору.

Квартира по переуступке в ипотеку может быть продана и по инициативе банка. Если заемщик не выполняет свои обязательства по договору, фин.учреждение может предъявить свои права на недвижимость. По желанию банк реализует квартиру (дом) на аукционе, но может также оформить переуступку прав в пользу нового надежного клиента. Однако не каждый человек согласится въехать в жилье, зная, что отсюда выселили другую семью.

Переуступка ипотеки может быть рассмотрена и с обратной стороны. Происходит замена не должника, а кредитора. То есть банк перепродает долг заемщика другой организации (иному банку, коллекторской компании). Это может произойти и при наличии просрочек у клиента по обязательствам и даже при отсутствии таковых.

Если продавец и покупатель долга между собой договорятся, заемщик может даже не знать о том, что его кредитор поменялся. Человек продолжает платить ежемесячный взнос по действующему графику в тот банк, где брал кредит. Дальше средства переправляются новому владельцу задолженности.

Если до окончания договора остается значительный срок, чаще всего заемщику приходит уведомление о смене кредитора. При этом клиента нередко просят открыть счет в новом учреждении и переоформить в его пользу договор страхования имущества. 

Финансовые затраты со стороны заемщика это не повлечет, потребуется только подписать заявление об изменении выгодоприобретателя. Однако если в договоре страхования в качестве выгодоприобретателя указан «текущий кредитор», а не конкретный банк, переподписывать документ нет необходимости.

Как можно купить квартиру по переуступке

Первым шагом гражданина должна стать оценка выгодности будущей сделки. Всё очень просто. Нужно посчитать, во сколько обойдется покупка квартиры (дома) с действующим кредитом. Полученную цифру сравните с:

• стоимостью покупки жилья за наличные;
• затратами на самостоятельное оформление ипотеки («с нуля»).

Если планируется переуступка ипотеки, банк обязательно проверяет нового клиента на предмет финансовой стабильности, платежеспособности. Наличие залога – не основная гарантия возврата средств для фин.учреждения. Банк заинтересован в своевременной оплате займа, а не в том, чтобы отобрать у заемщика залог. 

Реализация имущества – это хлопотный и длительный процесс, который организация инициирует только в крайнем случае. Поэтому переуступка прав оформляется лишь в том случае, если покупатель имеет необходимый уровень дохода. Наличие в прошлом просрочек может повлечь за собой отказ.

Преимущества для клиента при покупке действующей ипотеки очевидны:

• отпадает необходимость оценки жилья (экономия денег);
• не нужно получать согласие банка на покупку данной квартиры (экономия времени);
• не нужно платить первый взнос (экономия денег);
• весь пакет документов по квартире уже собран и имеется в банке (экономия времени и нервов);
• не взимается комиссия за оформление займа (экономия денег).

Имеются также и недостатки такой схемы:

• ставка процентов может быть увеличена;
• моральный дискомфорт покупателя (если квартира продается по инициативе банка);
• имеется вероятность махинаций со стороны продавца (он может обратиться в суд и признать сделку недействительной).

Чтобы приобрести квартиру по переуступке, гражданин должен предварительно договориться с продавцом и получить согласие от банка на проведение сделки.

Как оформляется договор переуступки

1. Гражданин находит продавца, который владеет ипотечной квартирой.
2. Покупатель и продавец обращаются в банк. Они информируют ответственного сотрудника о решении осуществить сделку по переуступке ипотеки.
3. Банк осуществляет проверку нового участника, принимает решение о перезаключении сделки.
4. Если новый заемщик удовлетворяет требования банка, подписывается отдельный ипотечный договор с покупателем.
5. Недвижимость регистрируется на нового владельца, обязательства по кредиту переходят к нему.
6. Происходит расчет между покупателем и продавцом.
7. Новый заемщик погашает ипотеку.

Ипотека по переуступке прав: что нужно знать клиенту

1. Переуступка ипотеки может заключаться не только при покупке недвижимости. Если первичный кредит оформлялся на семейную пару, которая впоследствии развелась, возможен следующий вариант. Один супруг согласен взять на себя все обязательства по выплате долга. Часть договора, оформленная на второго супруга, переоформляется на первого. Встречается переуступка и в случае получения недвижимости с кредитом в наследство.
2. Имейте в виду, что первый владелец недвижимости теоретически может обратиться в суд с целью оспорить сделку. Аргументом может выступать заявление о том, что условия продажи для продавца были заведомо невыгодными. Поэтому многие учреждения (например, Сбербанк) переуступку ипотеки своим клиентам не предоставляет.
3. В большинстве случаев стоимость переуступленной ипотеки ниже рыночной. Именно этот факт является главным преимуществом данной схемы.
4. Если вы покупаете квартиру по переуступке, уточните в банке, включаются ли сумма просрочки и штрафов в ваши обязательства. Обычно на нового владельца переносятся все обязательства. Можно внести и дополнительный пункт в договор, что предыдущие просрочки со штрафами и пенями являются обязательствами первого собственника жилья.
5. При оформлении договора переуступки ипотеки заемщику нужно принять во внимание такие аспекты:

• размер ставки по займу;
• срок действия договора (сколько еще придется выплачивать взносы);
• особенности досрочного погашения (взимается ли комиссия);
• вид платежей (аннуитет, дифференцированная схема);
• размер штрафов за наличие просрочки.

     6.  Если происходит переуступка ипотеки по инициативе банка, заемщику должно быть доставлено письменное уведомление об этом. В документе должны быть указаны: 

• реквизиты нового кредитора;
• порядок оплаты;
• описание прав и обязанностей в связи с заменой участника сделки.

Если клиент не был ознакомлен с произошедшими изменениями и не получил инструкцию к дальнейшим действиям, к нему не могут применяться штрафные санкции от нового кредитора.

    7.  Иногда применяется специальная схема инвестирования. Клиент заключает договор с застройщиком на покупку строящегося жилья (по этой программе можно сэкономить около 20% от рыночной стоимости недвижимости). Оформляется ипотека в банке. Когда недвижимость вводится в эксплуатацию, владелец продает ее по переуступке. При этом рыночная стоимость обычно значительно увеличивается. Недостатком такой схемы является сложность в поиске кредитора. Банки неохотно выдают займы для покупки недостроенного имущества под залог приобретаемого объекта.

    8.  Если вас попросили взять кредит, чтобы в дальнейшем осуществить переуступку ипотеки, не стоит соглашаться. Одного желания заемщика передать долг третьему лицу недостаточно. Решение о проведении данной сделки принимает банк. Если первоначально учреждение не захотело кредитовать гражданина, то впоследствии не согласится и на переуступку.