Кредит под недвижимость

27 мая 2015

Содержание:

• Кредит наличными под недвижимость: основные характеристики
• Дают ли банки кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов
• Можно ли оформить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей
• Кредит под долю недвижимости: особенности получения
• Кредит под залог недвижимости: документы для оформления
• Договор кредита под залог недвижимости: образец
• Как происходит рефинансирование кредита под залог недвижимости
• Советы клиентам, как легко взять кредит под недвижимость

Потребительский кредит может быть оформлен на различных условиях. Есть целевые и нецелевые программы, залоговые и без обеспечения. Наличный кредит под залог недвижимости имеет свои преимущества и недостатки. С одной стороны, он открывает для клиента широкие возможности, с другой – влечет дополнительные расходы.

Кредит наличными под недвижимость: основные характеристики

При оформлении потребительского кредита залог может потребоваться в том случае, если:

• заем оформляется на крупную сумму;
• банк присвоил клиенту не самый лучший рейтинг надежности.

В качестве залога рассматривается только ликвидное имущество (которое можно быстро продать по рыночной цене). Недвижимость не должна быть обременена судебными или финансовыми обязательствами. Владельцем залога должен выступать один из участников сделки:

• заемщик;
• созаемщик;
• поручитель.

К ликвидной недвижимости относится:

• квартира в многоквартирном доме;
• частный дом;
• загородная недвижимость;
• офис, гараж;
• складское помещение;
• земельный участок.

Не принимается в качестве залога:

• недвижимость в аварийном состоянии, требующая капитального ремонта;
• имущество, которое оформлено в собственность с нарушением закона;
• недвижимость, принадлежащая несовершеннолетним детям (вся или ее отдельная доля).

Чем престижнее место расположения имущества и лучше состояние предмета залога, тем выше его оценка. Кредит под загородную недвижимость выдается при условии ее расположения в пределах 50–70 км от города, где оформляется заем. При этом земли сельхозназначения не рассматриваются.

Требования к заемщику в разных банках отличаются незначительно. Чаще всего встречаются такие:

• гражданство РФ;
• возраст 21–70 лет;
• наличие постоянного дохода, позволяющего оплачивать взнос.

Если оформляется залог недвижимости, весь процесс рассмотрения банком заявки от клиента выглядит так.

1. Заемщик выбирает фин.учреждение, узнает условия кредитования.
2. Клиент подает заявку на получение займа, предоставляет требуемый пакет документов.
3. Банковские сотрудники оценивают платежеспособность гражданина, проверяют его кредитную историю.
4. Юридический отдел проверяет подлинность документов на недвижимость.
5. Проводится оценка предмета залога.
6. Если все данные заемщика устраивают банк, утверждается положительное решение по кредиту.
7. Стороны подписывают договор.
8. Недвижимость регистрируется в качестве залога. Сделка оформляется нотариально.
9. Клиент получает средства.

Предоставляя залог, заемщик должен рассчитывать не на полную оценочную стоимость недвижимости, а только на ее часть. Чаще всего клиент получает 50–70% от оценки, иногда даже 80%. Остальная сумма предусмотрена при наступлении просрочки для покрытия:

• процентов по займу;
• расходов на судебное производство;
• стоимости услуг исполнительной службы.

Преимущества кредита под залог недвижимости:

• пониженная ставка;
• доступна крупная сумма;
• можно оформить договор на длительный срок (до 7–15 лет);
• деньги выдаются наличными (единой суммой);
• обычно не требуется поручительство;
• в большинстве случаев отсутствуют дополнительные комиссии;
• кредитная история заемщика может быть не идеальной.

Недостатки залогового кредитования:

• на предмет залога может быть направлено взыскание банка по решению суда;
• у клиента имеются расходы на оплату услуг нотариуса, регистрацию залога.

Большой кредит под залог недвижимости оправдывает дополнительные растраты заемщика на оформление сделки. Клиент сможет оценить разницу в процентной ставке и сэкономить. Однако при оформлении займа на незначительную сумму беззалоговая ссуда практически всегда выгоднее для клиента. Даже высокая ставка перекрывается экономией на сопроводительных расходах.

Дают ли банки кредит под залог недвижимости без подтверждения доходов

Некоторых граждан пугает то, что залоговый кредит оформляется долго, и клиенту необходимо предоставлять много справок. Поэтому сегодня фин.учреждения предлагают потребительские займы с минимально необходимым пакетом документов.

Чтобы получить нецелевой кредит под залог недвижимости, заемщику совсем не обязательно подтверждать свой доход официальной справкой с работы. Наличие обеспечения выступает двойным фактором:

• стимулирует клиента погашать задолженность;
• гарантирует банку дополнительный источник для погашения долга.

Но заемщику следует помнить, что без подтверждения дохода процентная ставка будет выше. Поэтому по возможности данный документ все же лучше предоставить.

Можно ли оформить кредит под залог недвижимости с плохой кредитной историей

Если кредитная история оставляет желать лучшего, у заемщика значительно уменьшаются шансы на получение нового займа. Но это совсем не значит, что гражданина непременно ожидает отказ в кредитовании. Получить заемные деньги сегодня может даже бывший просрочник, только условия выдвигаются особые, более жесткие.

1. Кредит можно оформить преимущественно под залог. Обеспечение выступает для банка дополнительной подстраховкой.
2. Процентная ставка по займу будет на порядок выше (примерно на 5% больше стандартной).
3. Максимальный срок кредитования может быть сокращен.

Если человек с плохой кредитной историей оформляет кредит под залог недвижимости, проценты могут существенно увеличить ежемесячный платеж. Нередко размер взноса составляет 130% и даже больше, по сравнению с обычным. Например, клиенту придется оплачивать не 11 300 р., а 14 600 р. ежемесячно.

Кредит под долю недвижимости: особенности получения

При утверждении кредита заемщику под залог недвижимости оценивается платежеспособность гражданина и ликвидность обеспечения. В случае наступления просрочки целую квартиру или дом продать намного проще, чем долю в имуществе. Поэтому банки неохотно соглашаются кредитовать население, которое владеет частью недвижимости.

Кредитный специалист предложит заемщику оформить всю недвижимость, при этом каждый из владельцев доли будет закладывать свою часть. Оформление в залог доли недвижимости на практике встречается довольно редко, но всё же теоретически данная схема осуществима. На практике это выглядит так.

1. Независимый специалист производит оценку недвижимости (оплачивает услуги заемщик).
2. Выделяется доля, которая будет оформлена в залог.
3. Каждый сособственник недвижимости дает письменное согласие на передачу доли клиента в качестве обеспечения.

Кредит под залог недвижимости: документы для оформления

Каждое фин.учреждение имеет свой перечень необходимых документов для выдачи займа с обеспечением. Чаще всего кредит под залог недвижимости банки выдают при наличии у заемщика таких бумаг:

• паспорт гражданина РФ;
• свидетельство собственности на предмет залога;
• документ, на основании которого выдано свидетельство собственности (договор дарения или купли-продажи, право на наследство);
• бумаги из БТИ (кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация);
• выписка из домовой книги о прописанных лицах;
• выписка из ЕГРПО;
• справка о доходах.

Иногда банки требуют предоставить также:

• второй документ (водительские права, загранпаспорт, пенсионное удостоверение, ИНН и пр.);
• копии лицевых, финансовых счетов;
• договор страхования, оформленный ранее.

Если в качестве обеспечения выступает коттедж, он будет передан в залог вместе с земельным участком, на котором расположен. В таком случае потребуются и документы на землю.

Договор кредита под залог недвижимости: образец

Обычно залоговая сделка подразумевает подписание сторонами двух договоров: кредитного и залогового. Кроме того, может быть дополнительно предусмотрен договор поручительства юридических или физических лиц.

Кредитный и обеспечительный договор обязательно ссылаются друг на друга. При этом в документе о предоставлении залога содержится следующая информация:

• стороны, участвующие в сделке (банк и залогодатель);
• предмет договора (подробное описание имущества, которое выступает обеспечением);
• обязательства, по которым недвижимость является залогом (условия кредитного договора);
• описание гарантий;
• обязанности и права участников сделки;
• порядок обращения взыскания на залог;
• дополнительные условия;
• ответственность кредитора и залогодателя;
• срок действия договора;
• заключительные моменты;
• реквизиты сторон, подписи и печати.

Сам кредитный договор практически не отличается от стандартного беззалогового. В нем дополнительно прописывается наличие обеспечения и указывается, что именно выступает залогом.

Как происходит рефинансирование кредита под залог недвижимости

Рефинансирование – это перекредитовка. Т.е. при наличии действующего кредита заемщик оформляет новый заем в другом учреждении с целью погасить уже существующий. Данная схема инициируется клиентом с целью улучшения условий по договору. Например, гражданин может получить такие преимущества:

• снижение процентной ставки;
• увеличение срока кредитования;
• изменение валюты займа.

Все это приводит к коррекции размера ежемесячного взноса. Естественно, клиенту выгодно обращаться в банк по программе рефинансирования, если платеж по новому кредиту станет меньше. Например, когда несколько дорогих потребительских кредитов закрываются одной ипотекой.

Но если в первом банке кредит оформлен под залог, в другом учреждении также попросят предоставить обеспечение. Получается «замкнутый круг». Чтобы получить новый кредит, нужно предоставить залог, а чтобы вывести его из обеспечения в первом банке, нужно погасить долг.

Если у клиента (или его родственников) есть дополнительное имущество, которое будет заложено для перекредитования, проблемы не возникнут. После погашения более дорогого долга с первичного залога снимается обременение.

В противном случае предусмотрена процедура выкупа закладной. Новое учреждение приобретает залог у действующего кредитора, долг оформляется по отдельному договору.

Перекредитовка может быть осуществлена и в том же учреждении, где уже имеется заем. Происходит это обычно при наличии просрочки. Например, клиент не справляется с кредитной нагрузкой, и просит банк пойти на встречу, уменьшить размер взноса по ссуде. Тогда фин.учреждение рассматривает заявку на собрании Кредитного Комитета, и принимает решение, как лучше помочь клиенту (и нужно ли это вообще делать). Технически данная схема реализуется проще, чем выкуп закладной, так как залог по-прежнему остается в банке.

Советы клиентам, как легко взять кредит под недвижимость

1. Помните, что залог – это не формальность. При наличии просрочки банк может претендовать на предмет обеспечения. Если имеется решение суда, реализация имущества происходит независимо от согласия на это заемщика.
2. Важно, чтобы кредитный и залоговый договоры были согласованы друг с другом. В противном случае, если дело дойдет до суда, у сторон могут быть неприятности.
3. Если вы не знаете, как оформить кредит под залог недвижимости, брокер поможет вам сделать все наилучшим образом. В его обязанности входит:

• подбор оптимальной кредитной программы;
• подготовка документов;
• оценка недвижимости (с привлечением независимого специалиста);
• всесторонняя помощь при оформлении сделки.

Конечно, брокеру придется заплатить за услуги.