Кредит для бизнеса под залог недвижимости

20 июня 2015

Содержание:

• Особенности кредитов под недвижимость для юридических лиц (ЮЛ)
• Где взять кредит для ип под залог недвижимости
• Условия банков по кредитам малому бизнесу под недвижимость*
• Процедура оформления кредита под залог приобретаемой коммерческой недвижимости
• Нюансы кредитов для ооо под залог недвижимости
• Советы. Что нужно учитывать заемщикам, обращаясь за кредитом

Независимо от формы собственности коммерческого предприятия развитие бизнеса требует привлечения дополнительных средств. Наиболее выгодно – получать финансирование в банковском учреждении или кредитном союзе, заключив при этом соответствующий договор. Однако следует учитывать, что на российском рынке существует множество программ по займам, которые отличаются ставками, размером выдаваемой ссуды и типом кредитной линии. Оформив в качестве обеспечения недвижимый залог, вы сможете получить крупную сумму на приемлемых условиях. Характеристики таких кредитных программ для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и обществ с ограниченной ответственностью представлены в статье.

Особенности кредитов под недвижимость для юридических лиц (ЮЛ)

ЮЛ представляет собой организацию, действующую в правовом поле и, обладающую:

• свидетельством государственной регистрации;
• учредительным пакетом документов;
• утвержденным и зарегистрированным уставом;
• юридическим адресом;
• бухгалтерской отчетностью.

Ответственность по своим обязательствам ЮЛ несет только уставным капиталом.

Поскольку любой бизнес связан с рисками, банки кредитуют предприятия, имеющие высокие финансовые показатели или представившие ликвидный залог. 

Ипотечный кредит подразделяется на:

1. Целевой – выдается для покупки коммерческих объектов, под залог имеющейся или покупаемой недвижимости.
2. Нецелевой – предназначен для любых нужд (покупка оборудования, новых технологий, транспортных средств, ремонт помещения и др.)

В зависимости от потребности предприятия банки предоставляют следующие коммерческие займы:

• долгосрочные – на срок свыше 2 лет, для финансирования проектов, требующих вложения основных средств;
• краткосрочные – для восполнения оборотных средств организации.

Оформить в качестве залога юридическое лицо может:

• коммерческую недвижимость (офисные, производственные, торговые и складские помещения);
• земельный участок;
• помещение нежилого типа, размещенное в многоэтажном доме;
• таунхаус и земельный участок, к нему примыкающий;
• квартиру;
• частный дом.

Основные требования, предъявляемые банками к залоговому объекту:

• высокая ликвидность;
• нахождение вблизи города;
• отсутствие обременений.

Для юридических лиц в основном предоставляются индивидуальные условия кредитования. На уровень процентной ставки и сумму займа влияют:

• финансовая состоятельность заемщика;
• рентабельность компании;
• размер коммерческого предприятия.

Специальные кредитные программы, разработанные для юридических лиц, имеют следующие особенности:

• процентные ставки рассчитываются индивидуально;
• максимальный срок действия кредитного соглашения достигает 10 лет;
• рассмотрение заявки и принятие решения происходит быстро;
• можно договориться с банком об отсрочке по кредиту;
• предусмотрены лояльные условия для постоянных клиентов.

Если залога не достаточно для получения требуемой суммы, можно воспользоваться поручительством третьих лиц.

Когда требуются деньги на открытие бизнеса практически с «нуля», существуют следующие варианты получения средств:

1. Оформить обычный потребительский кредит, обеспеченный залогом.
2. Взять старт-ап с государственной поддержкой в рамках инновационной или инвестиционной программы.
3. Обратиться в не банковские организации.

Прежде, чем принять решение о кредитовании юридического лица, банк проверит:

• кредитную историю заемщика;
• ликвидность залога;
• «чистоту» юридического адреса компании;
• сведения об имеющихся расчетных счетах;
• репутацию и количество учредителей, поручителей и руководителей;
• региональную сеть функционирования.

Средства владельцам среднего и крупного бизнеса перечисляются на:

• номер расчетного счета, указанный в кредитном соглашении;
• банковскую карточку, используемую при расчете с контрагентами.

Где взять кредит для ип под залог недвижимости

Индивидуальным предпринимателем (ИП) является гражданин, занимающийся коммерческой деятельностью без оформления юридического лица. Его характеристики следующие:

• упрощенная система налогообложения;
• отсутствие учредительных документов;
• ведение книги учета доходов, расходов и хозяйственных операций;
• ответственность по долгам всем своим имуществом.

Финансовые организации рассматривают кредитные заявки предпринимателей двояко:

• как физического лица;
• как бизнесмена, деятельность которого направлена на получение дохода.

Банки предоставляют ИП следующие виды займов, обеспеченных залогом:

1. Экспресс-кредиты – отличаются быстрым принятием решения, высокими процентными ставками и низкими суммами.
2. Потребительские нецелевые кредиты для физических лиц. Их сумма зависит от оценочной стоимости недвижимости, а максимальный срок – 25 лет. Единственный нюанс – некоторые банки не кредитуют в рамках данной программы предпринимателей.
3. Ссуды, оптимизированные для ИП – предоставляются по стандартному пакету документов и неполной финансовой отчетности бизнеса. По программе предусмотрен максимальный срок – 5 лет и повышенные процентные ставки.

Для предпринимателей банки являются лучшим источником капитала, однако на финансовом рынке существуют и другие игроки. Если срочно нужна не крупная сумма, можно обратиться к следующим кредиторам:

• Ломбард – выдает средства под залог недвижимости, отличается высокой процентной ставкой и заниженной оценкой объектов. В случае не возврата кредита собственность переходит в распоряжение ломбарда.
• МФО – решения о кредитовании принимают быстро, оформляют по упрощенной схеме, предъявляют к заемщику низкие требования. Ссуды отличаются высокой ставкой – до 5% в месяц.
• Кредитный союз – имеет статус некоммерческой организации и представляет собой кооператив. Ссуды выдаются членам союза по льготной процентной ставке. Вступать в организацию имеет смысл, если бизнес нуждается в регулярном финансировании.
• К частным инвесторам – физическим лицам, предоставляющим средства на индивидуально оговоренных условиях.

Условия банков по кредитам малому бизнесу под недвижимость*

Сбербанк предоставляет бизнесменам обеспеченные имуществом займы на восполнение оборотных средств по следующим программам.

1. «Бизнес–Оборот» для ИП и мелких предприятий с максимальной годовой выручкой в 400 млн р.:

• ставка – от 14,8%;
• минимальная сумма – 150 тыс. р.;
• максимальный срок – до 48 мес.

2. «Госзаказ» – выдаются средства на выполнение государственного контракта в пределах 70% от стоимости заказа:

• ставка – от 15,4%;
• максимальная сумма – 600 млн р.;
• срок – до 36 мес.

Бизнесмены, нуждающиеся в средствах на покупку оборудования, автотранспорта и недвижимости могут воспользоваться специальными программами.

1. «Бизнес-Недвижимость» – на приобретение объектов, используемых в коммерческой деятельности, или других целей:

• ставка – 14,74% и выше;
• максимальный кредитный срок – 120 мес.;
• минимальная сумма –150 тыс. р.

2. «Бизнес-Инвест» – предоставляет средства на покупку имущества, ремонт, строительство и рефинансирование задолженностей:

• минимальная ставка – 14,82%;
• максимальный срок – 10 лет;
• сумма – от 150 тыс. р.

3. «Экспресс-Ипотека» – финансирует покупку коммерческих и жилых объектов недвижимости:

• минимальная ставка – 17,0%;
• срок – до 10 лет;
• максимальная сумма – 7 млн р.

Банк ВТБ предлагает малому бизнесу следующие кредитные программы, обеспеченные недвижимостью:

1. Экспресс-кредит «Коммерсант» на любые цели с минимумом документов и быстрым вынесением решения:

• ставка – от 21,99%;
• период – до 3 лет;
• пределы суммы – от 1 до 4 млн. р.

2. Кредит «Оборотный» – предполагает финансирование сезонных закупок:

• ставка – индивидуальная;
• максимальный срок – 2 года;
• минимальная сумма – 4 млн. р.

3. Кредит «Инвестиционный» предназначен для покупки имущества, развития бизнеса, ремонта или строительства:

• ставка – индивидуальная;
• минимальная сумма – 4 млн. р.;
• срок – до 7 лет.

4. «Бизнес-Ипотека» – предусматривает покупку недвижимости коммерческого типа под залог данного объекта:

• ставка – индивидуальная;
• минимальная сумма – 4 млн. р.;
• срок – до 10 лет.

Банк Москвы для малого бизнеса разработал кредитные предложения под залог имущества, с максимальной суммой кредитования – 150 млн р. Процентные ставки для ИП и ЮЛ рассчитываются индивидуально, исходя из оценки кредитоспособности, по следующим программам:

• «Перспектива для бизнеса» – для рефинансирования существующей задолженности на срок до 5 лет.
• «Оборот» – на покупку необходимых оборотных средств. Максимальный срок – 2 года.
• «На развитие бизнеса» – для ИП и юридических лиц с максимальным сроком – 5 лет.
• «Коммерческая ипотека» – под залог покупаемого объекта на максимальный срок до 7 лет.

В рамках представленных программ Банк Москвы кредитует заемщиков, которые ведут бизнес более 9 месяцев.

Росбанк выдает кредиты предприятиям под залог имущества в рублях на:

• восполнение оборотных фондов;
• покупку оборудования, техники и недвижимости;
• ремонт помещений.

Условия предоставления кредита:

• ставка – от 20,3 до 21,35%;
• размер – от 150 тыс. до 60 млн р.;
• срок – от 3 мес. до 3 лет;
• без дополнительных комиссий;
• предусмотрена отсрочка погашения задолженности от 3 до 6 мес.

ЮниКредит Банк предлагает малому бизнесу воспользоваться следующими предложениями по залог недвижимости:

1. Кредитом для финансирования оборотного капитала:

• сумма – от 500 тыс. до 47 млн р.;
• срок – от 3 до 60 мес.

2. Кредитной линией на краткосрочное финансирование оборотного капитала, с возможностью управлять ссудной задолженностью:

• суммовые пределы – от 500 тыс. р. до 25 млн р.;
• период – от 6 мес. до 2 лет;
• срок транша – 6 месяцев, погашение – в конце данного периода.

3. Инвестиционным кредитом, направленным на развитие бизнеса:

• суммовой диапазон – от 500 тыс. до 47 млн р.;
• срок – от 1 до 10 лет;
• предоставляется на выбор заемщика одним или несколькими траншами.

4. Коммерческой ипотекой по залог покупаемого объекта:

• сумма – от 500 тыс. р. до 47 млн р.;
• срок – от 1 до 7 лет;
• первичный взнос – 20% от оценочной стоимости объекта.

По представленным программам ЮниКредит Банк устанавливает индивидуальные ставки по процентам для каждого юридического лица.

Процедура оформления кредита под залог приобретаемой коммерческой недвижимости

Данной программой могут воспользоваться юридические лица, ведущие деятельность в любых направлениях, и индивидуальные предприниматели. К коммерческой недвижимости относятся:

• складские объекты;
• офисные помещения;
• торговые сооружения.

Кредит под залог покупаемой коммерческой недвижимости является альтернативой аренды нежилого объекта. Клиент вместо арендной платы регулярно выплачивает взносы по кредиту и является собственником имущества. При этом он имеет прибыль от ее использования. Тем временем банк получает привлекательный запрос на кредит, обеспеченный надежным залогом.

Банки предъявляют к коммерческой недвижимости следующие требования:

• регистрация в Росреестре;
• наличие правильно оформленных документов на объект;
• отсутствие обременений;
• высокая ликвидность;
• хорошее состояние здания и его несущих элементов.

Процедура оформления коммерческого ипотечного займа заключает в себе стадии:

1. Заемщик оформляет в банке заявку на кредит и прилагает необходимый пакет документов:

• по залоговой и одновременно приобретаемой недвижимости;
• учредительных;
• финансовых, позволяющих оценить платежеспособность предприятия.

2. Банк рассматривает заявку и в течение нескольких дней и выносит предварительное решение.

3. Независимые эксперты осуществляют оценку объекта и выдают официальное заключение.

4. Специалисты банка инспектируют залоговую недвижимость.

5. При выявлении препятствий для реализации залогового объекта банк принимает меры по их устранению.

6. Заключаются договоры:

• кредитный;
• залоговый;
• купли – продажи.

7. Залоговый договор и купли-продажи регистрируется в Росреестре.

8. Заемщик оформляет страховку недвижимости.

9. Банк перечисляет средства на расчетный счет организации.

Некоторые банки требуют внесение первоначального взноса в размере 15-30% от стоимости объекта и наличие поручителей.

Оформляя кредит под залог коммерческих объектов, учитывайте следующие нюансы:

• запрещено совершать юридические сделки с данной недвижимостью до полного погашения задолженности;
• процесс оформления занимает много времени и требует большого объема документов;
• банк предъявляет высокие требования к процедуре оценки объекта.

Нюансы кредитов для ооо под залог недвижимости

Общество с ограниченной ответственностью представляет собой организационно-правовую форму ЮЛ. По своим обязательствам ООО отвечает уставным фондом и имуществом предприятия. В отличие от ИП, данное учреждение не может оформить потребительский кредит.

Банки предлагают ООО следующие кредитные программы, обеспеченные недвижимостью:

1. Для восполнения оборотных учредительных активов на срок, не превышающий 2-х лет. Платежи позволено вносить ежемесячно или разово. В течение кредитного срока организация может многократно использовать кредитные средства на цели, обозначенные в договоре. Комиссия взимается за фактически использованную сумму.
2. Инвестиционную, в рамках которой финансируется модернизация предприятия или покупка современного оборудования. Обязательное условие – наличие доли финансовых средств или имущества в размере свыше 30%. Также банки требуют предъявить бизнес-план. Срок кредитования зависят от периода окупаемости, указанного в представленном проекте. На момент заключения кредитного соглашения ООО должно функционировать не менее 6 месяцев.

Банки финансируют лишь организации, способные предоставить баланс. Он позволяет получить информацию о финансовых показателях ООО. Нулевой баланс свидетельствует об отсутствии у предприятия оборотов и активов. Это значит, что не ведется финансовая деятельность, направленная на получение прибыли. Такой организации взять кредит в банке невозможно даже под залог и с поручителем. Однако существуют другие способы получения средств:

• прибегнуть к посредническим услугам кредитного брокера;
• обратиться в ломбард;
• воспользоваться услугами частных инвесторов.

Процедура оформления кредита под залоговое обеспечение для ООО такая же, как у юридических лиц.

Советы. Что нужно учитывать заемщикам, обращаясь за кредитом

1. Прежде, чем финансировать бизнес, банк проверяет учредителей компаний на наличие уголовного прошлого и число оформленных ими ранее юридических лиц. Такая информация находится в свободном доступе, и получить ее труда не составляет. Если заемщик учредил более пяти юридических лиц, банк может отказать в кредитовании.
2. Перед принятием решения о займе банки проверяют состояние расчетных счетов, открытых в других организациях. В анкете необходимо указывать как действующие счета, так те, которые давно не используете, однако не успели закрыть. Все данные о предыдущих кредитах и имеющихся расчетных счетах нужно подтверждать справкой из ИФНС. Если ранее при погашении кредита имелись просрочки более 5 дней, банк может отказать в финансировании.
3. Проверяя юридический адрес компании-заемщика, банки сверяют его с «черным списком» адресов массовой регистрации. Компании с нелегальным адресом, под которым зарегистрировано множество предприятий, банк откажет в кредитовании.
4. Банки проверяют не только кредитную историю заемщика, но и партнерские фирмы, имеющие общую прибыль и финансовые интересы. Особенно проверяются предприятия, у которых тесно связано руководство и учредители.
5. Если залогового имущества недостаточно для получения необходимых средств, можно привлекать собственность родственной компании. При задержке платежей по кредиту банк имеет право взыскивать средства как с заемщика, так и с компании-поручителя. Залог в таком случае реализуется в последнюю очередь.

*Дата актуализации данных – 20.06.2015 г.