Ипотека с плохой кредитной историей

21 апр. 2015

Содержание:

• Можно ли оформить ипотеку с плохой историей
• Особенности кредитования ипотеки с плохой кредитной историей
• Варианты получения ипотеки при негативной кредитной истории
• Советы

Для большинства россиян единственной возможностью улучшения своих жилищных условий является оформление ипотечного кредита. Однако далеко не просто получить от банковского учреждения одобрение заявки. Одной из основных возможных причин отказа может послужить наличие в БКИ негативной информации о потенциальном заемщике.

Можно ли оформить ипотеку с плохой историей

К вопросам проверки надежности и платежеспособности своих потенциальных заемщиков каждое банковское учреждение относится с максимальной строгостью. Имея за плечами негативную кредитную историю, получить одобрение на ипотеку от банка в большинстве случаев не удастся. Тем не менее, шанс на положительный вариант рассмотрения заявки всё-таки присутствует.

Во многом вопрос получения одобрения или отказа в займе зависит от кредитной политики банковского учреждения. Если кредитор применяет скоринговую модель проверки потребителя, отрицательная история является «стоп-фактором» с последующим отказом.

Однако на сегодня многие финансовые учреждения используют индивидуальный подход к каждому клиенту. При наличии определенного количества компенсирующих факторов, они могут положительно рассматривать заявления потенциального заемщика на ипотеку с плохой историей.

Правда, при этом клиенту следует быть готовым к наличию дополнительных условий такого кредитования.

Особенности кредитования ипотеки с плохой кредитной историей

Одобряя выдачу займа потребителю с неблагоприятной историей, банк постарается максимально оградить себя от рисков. Поэтому вполне резонно будет с его стороны предъявлять к такому клиенту дополнительные требования и выставлять и особые условия:

• обязательное привлечение надежного поручителя (созаемщика);
• наличие постоянного стабильного и высокого источника доходов;
• внесение первоначального взноса в большом размере;
• обязательное предоставление залогового имущества (дополнительно к приобретаемой недвижимости).

При этом ставка и срок кредитования будут значительно превышать средний показатель на рынке.

Привлечение поручителей для потребителей с положительной историей носит добровольный характер. Для клиента с негативной историей это может быть выставлено банком как обязательное условие. При этом поручители должны входить в категорию надежных плательщиков. Это значит, что им нужно иметь положительную историю и соответствовать предъявляемым учреждением требованиям:

• гражданство РФ с постоянной регистрацией;
• возрастное ограничение (как правило, от 21 до 60 лет – на момент погашения). При этом поручитель не должен подлежать военному призыву на протяжении срока ипотеки;
• наличие постоянного источника дохода – официальная работа. При этом стаж работы на последнем месте должен быть, как правило, от полугода, а общий – не менее года.

Наличие стабильного и высокого дохода у потенциального заемщика играет основополагающую роль при оценке его платежеспособности. Увеличит шанс на одобрение заявки и предоставление выписок по существующим дебетовым счетам в других учреждениях. Главное, чтобы остатки на них были соизмеримы примерно как минимум трем платежам по будущей ипотеке. 

Также практичным шагом будет привлечение созаемщиков. Доход заявителя и созаемщиков складывается в общий показатель. Это позволит увеличить показатель платежеспособности. При таком подходе не стоит забывать о том, что созаемщик автоматически становится долевым участником в праве собственности на приобретаемое имущество.

В большинстве случаев обязательным условием финансового учреждения будет внесение большого первоначального взноса. Иногда он может доходить до половины стоимости приобретаемого имущества. Это позволит комиссии учреждения при рассмотрении заявки снисходительно отнестись к наличию у клиента негативной истории. С точки зрения уменьшения своих рисков такой шаг со стороны учреждение вполне оправдан.

Варианты получения ипотеки при негативной кредитной истории

1. Исправление кредитной истории.

Следует отметить, что не всегда данные, содержащиеся в БКИ, могут соответствовать действительным обстоятельствам. Часто формирование негативной истории может произойти по не зависящим от человека факторам. Например, потребитель ранее обращался в банк для получения кредита. После одобрения заявки он его не оформил и не воспользовался средствами. При этом, по вине сотрудников учреждения, информация о кредите уже ушла в БКИ. 

Другой вариант, когда были случаи задержек оплат по кредиту. Со временем клиент произвел погашение всех задолженностей и закрыл кредит. Но в базе БКИ по-прежнему присутствует информация о наличии задолженности.

Перед обращением с заявкой на ипотеку, потребителю лучше потратить некоторое время на исправление своей истории. С этой целью можно взять несколько небольших краткосрочных займов в различных учреждениях и своевременно произвести их погашение. При таком варианте происходит формирование уже положительной истории потребителя.

2. Подача заявок в финансовые учреждения с лояльным отношением к негативной истории клиента.

При обращении с заявкой на ипотеку в крупные ведущие банковские учреждения ожидать положительного ответа не стоит. Такие банки, уже обладая большой клиентской базой, вряд ли захотят связываться с потребителем с плохой историей. Те же организации, которые только выходят на рынок, могут лояльно отнестись к наличию негативной истории потенциального клиента. Стараясь занять позицию в сфере ипотечного кредитования и нарабатывая себе клиентскую базу, они готовы пойти на определенный риск.

Также шанс одобрения ипотечного кредита может быть и в учреждении, клиентом которого потенциальный заемщик уже является (имеет депозитные/дебетовые счета, получает зарплату). Такой банк уже обладает достаточными данными о платежеспособности клиента.

3. Обращение к непосредственным застройщикам.

Многие девелоперы и застройщики предлагают свои программы приобретения имущества в возводимом комплексе в рассрочку. При этом такие организации не всегда проводят проверку потенциального владельца имущества в БКИ. Для них действительным показателем платежеспособности будет выступать настоящее финансовое состояние клиента, а не показатель кредитной истории в прошлом. При внесении крупного первоначального взноса потенциальному клиенту не последует отказ. От ипотеки программа рассрочки отличается тем, что рассчитана на клиентов, обладающих большей частью суммы стоимости имущества. 

Недостатки этого варианта – высокий процент при небольшом сроке (как правило, два-три года). Также есть риск попасть в сети «недобросовестного» застройщика. В последствии потребитель произведет все выплаты по рассрочке, а сам объект, по различным причинам (банкротство компании, «заморозка» объекта и т.п.) так и не будет введен в эксплуатацию.

4. Обращение к услугам специализированных организаций – кредитным брокерам.

В последнее время активное развитие получили организации, предоставляющие услуги финансового брокериджа. Такие компании ведут активное сотрудничество со многими банковскими учреждениями. Специалисты этих организаций – кредитные брокеры смогут оказать помощь в ипотеке. 

Они подберут подходящее банковское учреждение, которое лояльно относится к негативной истории клиента. В процессе дальнейшего сопровождения клиента брокеры вполне способны повлиять на рассмотрение заявки непосредственно банком. За услуги придется выложить довольно значимую сумму (в порядке 1,5-6% от суммы сделки)

При выборе брокера следует быть осторожным и внимательным: не все из них порядочны и честны.

Советы

1. Предварительно соберите пакет всех необходимых документов, которые дополнительно могут показать вашу финансовую стабильность и платежеспособность.
2. Подавайте заявки на ипотеку с полным пакетом документов одновременно в несколько финансовых учреждений. При этом старайтесь выбирать структуры, ориентированные на привлечение клиентов.
3. Не поленитесь и уделите время исправлению своей кредитной истории и формированию положительного рейтинга. Это позволит в будущем рассмотреть варианты ипотеки на общих, более выгодных условиях.
4. При обращении к услугам посредников (кредитных брокеров) тщательно подойдите к их выбору. Изучите отзывы потребителей о них на интернет ресурсах.
5. При варианте приобретения имущества по программе рассрочки от застройщика выбирайте крупную и надежную компанию. Внимательно изучите всю документацию и информацию о продавце.