Ипотека на коммерческую недвижимость

29 апр. 2015

Содержание:

• Что такое кредит на коммерческую недвижимость
• Пакет документов и условия выдачи коммерческой ипотеки
• Процедура оформления и объект кредита на коммерческую недвижимость
• Где оформить в коммерческих банках ипотеку на недвижимость
• Ипотека на коммерческую недвижимость: советы

Коммерческая ипотека в последнее время стала одним из самых популярных способов как приобретения коммерческой недвижимости, так и восполнения оборотных средств предприятия.

Что такое кредит на коммерческую недвижимость

Кредит на коммерческую недвижимость – это финансовый заем, предоставляемый физическому или юридическому лицу, обеспечением по которому является объект коммерческой недвижимости. Под ним, как правило, понимаются офисы или магазины. Но это понятие намного шире. 

Коммерческой недвижимостью считается любой объект недвижимого имущества, назначением которого является производственная или иная экономическая деятельность. То есть это могут быть здание СТО, обувная мастерская или иное помещение.

По сути, коммерческая ипотека ничем принципиально не отличается от ипотеки на покупку жилой недвижимости, однако здесь есть свои нюансы. Заключаются они в пакете документов, оценке залогового имущества, оценке рисков для банка.

Пакет документов и условия выдачи коммерческой ипотеки

Для заключения договора коммерческой ипотеки необходимо наличие установленного пакета документов, как от продавца объекта недвижимости, так и от покупателя. Документы для физического лица – предпринимателя будут отличаться от тех, которые необходимы юридическому лицу.

Для юридического лица перечень документов для оформления коммерческой ипотеки будет следующий:

1. Свидетельство о регистрации юридического лица.
2. Документы, которые подтверждают полномочия представителя юридического лица для оформления договора с банком.
3. Документы, подтверждающие финансовое состояние юридического лица (баланс, отчет о финансовых результатах).
4. Справка об основных фондах предприятия и их остаточной стоимости на отчетный период.
5. Копии договоров на аренду или сдачу в аренду основных фондов.
6. Справка об оборотах по счетам в банках за указанный период.
7. В случае, если юридическое лицо является обществом (с ограниченной ответственностью или др.), то необходима будет выписка из реестра акционеров.
8. Оценка имущества предприятия, которое предоставляется в ипотеку. Ее обычно предоставляют лицензированные компании, которые аккредитованы банком.

Коммерческая ипотека для физических лиц оформляется согласно следующим документам:

1. Копия свидетельства регистрации и справки о предоставлении идентификационного номера.
2. Копия декларации за указанный банком период, которая подтверждает доходы физического лица-предпринимателя.
3. Справка об оборотах по счетам в фин.учреждениях за указанный банком период.
4. Оценка имущества предпринимателя, которое предоставляется в ипотеку. Она проводится лицензированными компаниями, которые аккредитованы банком.

Продавец предоставляет фин.учреждению документы, которые касаются объекта недвижимости: техпаспорт, документы, подтверждающие право собственности и т.д.

Процедура оформления и объект кредита на коммерческую недвижимость

Процедура оформления коммерческой ипотеки несколько отличается от кредитования жилых помещений. Например, при покупке в кредит жилья, согласно закону, заемщик может взять деньги у банка. На них купить квартиру, зарегистрировать, а затем передать ее банку в залог. Для коммерческой недвижимости такое невозможно.

Фин.учреждение может дать деньги на приобретение недвижимости только после передачи ее в собственность заемщика. Т.е. чтобы получить кредит на покупку помещения, его необходимо передать в залог. Заемщики, как правило, для покупки одного объекта передают в залог другой, или уговаривают продавца сначала переоформить на себя объект, а затем получают на него ссуду. 

Правда, последний вариант является довольно рискованным и большинство продавцов на него не идет. Во всем остальном процедура такая же: «заявление – оценка имущества – оценка заемщика – принятие решения – выдача кредита».

Где оформить в коммерческих банках ипотеку на недвижимость

Большинство системных российских банков предоставляют кредитование как в залог уже имеющейся коммерческой недвижимости, так и на ее приобретение.

• ВТБ предлагает своим потенциальным заемщикам ссуду в сумме до 4 млн. рублей, как в рублях, так и в валюте. Процентная ставка составляет от 9% годовых на кредит под залог недвижимости и от 11,1% по кредиту на покупку коммерческой недвижимости. Срок кредитования – до 10 лет. Фин.учреждение предоставляет отсрочку платежа по телу кредита на срок до 9 месяцев.
• Сбербанк России предлагает кредит на сумму от 150 тыс. рублей с процентной ставкой от 17,8% сроком до 10 лет.

Ипотека на коммерческую недвижимость: советы

1. Перед тем, как принять решение о кредите на покупку коммерческой недвижимости, необходимо четко понимать экономическую ситуацию в стране и возможные пути ее развития. Например, в тот период, когда цены на недвижимость были максимальными, компании всё равно покупали недвижимость для перепродажи или сдачи в аренду, рассчитывая на рост ее стоимости. Это после возникновения кризиса стало причиной большого количества банкротств. Не рассчитывайте на повышение стоимости недвижимости или арендной платы.
2. При возникновении проблем с выплатой кредита, сразу же обращайтесь в фин.учреждение для решения вопроса о реструктуризации долга или отсрочки платежа.
3. При приобретении коммерческой недвижимости, учитывайте ее состояние, возможные капиталовложения (затраты на будущий ремонт, переоформление и др.), ведь это повлияет на оценку недвижимости и размер кредита.