Что такое ипотечный фонд

16 нояб. 2015

Содержание:

• Что собой представляет ипотечный фонд жилищного кредитования
• Каковы схемы работы ипотечных жилищных фондов
• Каковы функции региональных ипотечных фондов
• В чем преимущество фонда ипотечного кредитования
• Советы. С какими проблемами сталкивается фонд жилья и ипотеки

Ипотечный фонд – это организация, которая оказывает помощь в строительстве жилья и следит, чтобы заемщик получил назад заложенное имущество. Подробные сведения о его функциях, схемах работы, преимуществах и проблемах вы узнаете из статьи.

Что собой представляет ипотечный фонд жилищного кредитования

Принцип деятельности фонда заключается в инвестировании финансовых средств участников в ипотечные закладные. Данный механизм называется рефинансированием или секьюритизацией жилищных займов.

Главными партнерами жилищных фондов являются банковские учреждения, выдающие населению ипотечные ссуды на длительный срок. Деньги на такие кредиты банки берут из депозитов вкладчиков, оформляемых на сравнительно короткий период. 

В итоге кредиторы подвержены рискам, поскольку вкладчики вправе в любой момент востребовать свои деньги. Для решения данной проблемы разработан механизм секьюритизации, а ипотечные фонды – это его главный инструмент на территории РФ.

Процедура рефинансирования жилищных кредитов заключается в следующем:

1. Банковские организации или Агентства ипотечного жилищного кредитования по предоставленным ипотечным займам производят закладные. Такие ценные бумаги свидетельствую о праве их владельца на основную кредитную задолженность и процентные начисления.
2. Банки перепродают закладные по ипотеке фонду вместе правами требования по ссудам. При этом они обязуются направлять в фонд все платежи клиентов.
3. Из полученных денег ипотечный фонд выплачивает своим дольщикам инвестиционную прибыль.

В итоге банки обратно получают кредитные средства, а фонды получают доход с закладных.

Каковы схемы работы ипотечных жилищных фондов

В зависимости от способа выплаты пайщикам прибыли существуют следующие варианты:

1. Выплата участникам полной суммы платежей, перечисленных по закладным.
2. Процентные платежи по ссудам фонд перечисляет пайщикам в качестве дохода, а основной долг направляет на покупку новых закладных.
3. Дольщикам деньги не выплачиваются, а все поступления расходуются на покупку следующих закладных. Такие инвестиции называются долгосрочными.

Большинство российских жилищных фондов применяют 2-ю схему.

Каковы функции региональных ипотечных фондов

Данные организации созданы для продвижения жилья в определенных регионах РФ. Деятельность территориальных фондов направлена на:

• Формирование на конкретной территории ипотечного кредитования.
• Повышение доступности жилищных займов для населения данного региона.
• Реализацию действующих льготных ипотечных программ.
• Мониторинг и анализ жилищного рынка и изучение факторов, на него влияющих.
• Воплощение целевых программ, действующих в конкретном регионе.
• Экспертную оценку рынка недвижимости и консультативные услуги заемщикам.
• Исполнение специальных программ для граждан, находящихся в сложном материальном положении.

В чем преимущество фонда ипотечного кредитования

Жилищные паевые фонды слабо подвержены риску и приносят невысокую, но стабильную прибыль. Обычно полученный доход превышает уровень инфляции и банковский процент по депозитам. Гарантии вложенным средствам обеспечивают следующие факторы:

• В качестве залога оформлен объект недвижимости.
• На доходность не влияет состояние фондового рынка и скачки валютных курсов. Прибыль лишь зависит от средств, внесенных клиентом в счет погашения кредита.
• Если заемщик не сможет погашать кредит из-за проблем со здоровьем или по причине потери работы, страховая компания возьмет на себя платежные обязательства.
• При отказе клиента погашать кредит ипотечный областной фонд вправе выселить должника из квартиры и продать ее в счет долга. Поскольку фонд является собственником закладной, он имеет право требовать возмещения обязательств по ней за счет реализации залогового имущества.

Ипотечные паевые фонды подходят инвесторам, предпочитающим иметь стабильный доход при минимальных рисках. Аналитики прогнозируют, что в ближайшие годы количество ипотечных фондов существенно вырастет.

Советы. С какими проблемами сталкивается фонд жилья и ипотеки

На данный момент деятельность фондов сдерживают следующие факторы:

1. Процедура рефинансирования полностью не отрегулирована в законодательстве РФ. При продаже кредитором комплекта ипотечных закладных все клиенты обязаны переоформить страховку в пользу фонда. Из-за этого у страховщиков возникают трудности.
2. Из-за роста цен на жилье, низкого дохода населения и, соответственно, замедленного темпа строительства недвижимости ипотечный рынок развит не достаточно. В итоге в банках наблюдается дефицит качественных жилищных закладных.
3. Фонды, размер которых меньше 1 млрд р. не способны принести значительного дохода и заинтересовать управляющую компанию. Образование новых организаций зависит от наличия у кредиторов большого объема закладных. Поскольку современные фонды сотрудничают в основном с конкретным банком, обладателей такого крупного ипотечного портфеля на российском рынке немного.
4. У жилищных фондов появились конкуренты – ценные бумаги по ипотеке, которые также являются средством рефинансирования.