​Рефинансирование валютной ипотеки

8 марта 2015

Содержание:

• Курс доллара и ипотека: в какой ситуации оказались заемщики?
• Способы рефинансирования ипотеки в долларах
• Что предлагают банки должникам по ипотечным долларовым кредитам?
• Выгодна ли ипотека в долларах?
• Советы

Рефинансирование ипотеки предпринимается тогда, когда по тем или иным причинам клиент не способен уже регулярно выплачивать кредит. Финансовые учреждения пересматривают условия платежей, процентные ставки, валюту. Какие способы рефинансирования ипотеки доступны заемщикам?

Курс доллара и ипотека: в какой ситуации оказались заемщики?

Многие заемщики брали ипотеку в валюте еще задолго до резкого падения курса рубля в 2014 году. В результате девальвации отечественной денежной единицы снизились цены на нефть. Рекордный курс доллара в декабре 2014 года составлял 80 р., а евро – 100 рублей. 

Для стабилизации ситуации Центральный Банк установил официальный курс 61,76 рублей за 1 доллар США и 68,75 рублей – за 1 евро. Всё же заемщики оказались в очень сложной ситуации. Фактически люди должны ежемесячно выплачивать кредитные взносы почти в два раза больше, нежели ранее. Если до падения курса рубля процентная ставка ипотек в иностранной валюте составляла около 2%, то сейчас этот показатель увеличился до 10%.

Некоторые банки перешли на ипотечные кредиты только в рублях, среди них и Сбербанк России. Правительство пообещало 4,5 млрд рублей в поддержку тех, кто взял ипотеку в долларах. А Центральный Банк предложил финансовым учреждениям рефинансировать такие кредиты, полученные до 01.01.2015 года, по курсу 39,38 рублей за доллар. 

Если банки прислушаются к мнению ЦБ, то выиграют как заимодавцы, так и должники. К примеру, ипотека бралась под 11 процентов в год на 15 лет. Согласно льготному курсу со ставкой в 21 процент за год можно даже сократить размеры ежемесячных платежей. Паритета стоит ожидать при ставке в 21,8% годовых в рублях. Несмотря на резкий рост доллара, заимодавцы не прекращают выдачу ипотек. Банки курс валют устанавливает чаще всего отличный от ЦБ. Именно это не позволяет стабилизировать ситуацию на ипотечном рынке.

Способы рефинансирования ипотеки в долларах

Существуют следующие наиболее распространенные способы рефинансирования долларовой ипотеки:

• Продлить или сократить срок займа.
• Взять новый кредит в финансовом учреждении и погасить текущий долларовый.
• Сменить валюту погашения ипотеки. Специалисты считают, что подобная манипуляция позволит уменьшить расходы и не терять деньги в процессе конвертации.
• Понизить кредитные ставки. Чаще всего процентную ставку банки снижают клиентам с постоянным доходом, но при условии сокращения срока погашения займа.
• Уменьшить суммы ежемесячных выплат. Это наиболее невыгодный способ рефинансирования. С одной стороны, уменьшается нагрузка на бюджет должника, но в то же время продлевается срок кредита. Как результат – придется платить дальше. В итоге сумма переплаты будет больше, нежели до рефинансирования ипотеки.

Что предлагают банки должникам по ипотечным долларовым кредитам?

Ипотека и рост доллара связаны между собой пропорционально. 

К примеру, Сбербанк предлагает сменить иностранную валюту платежей по кредиту на рубли. Для этого необходимо соблюсти следующие условия:

• клиент банка – гражданин РФ и зарегистрирован в регионе Российской Федерации, где есть отделение Сбербанка;
• возраст должника на период оформления займа должен быть не ниже 21 года;
• общий трудовой стаж клиента за последние 5 лет составляет 12 месяцев;
• возраст клиента на момент погашения займа не превышает 75 лет.

Программа банка Дельтакредит предлагает оформить новый кредитный договор для погашения задолженности по ипотеке. Сумма займа не может превышать остаток задолженности по ипотеке. Расчет произведут согласно внутреннему курсу банка на момент оформления кредита. Для рефинансирования займа клиент обязан не иметь просроченной задолженности по ипотеке.

ВТБ 24 гарантирует снижение кредитного платежа при условии конвертации займа по текущему курсу и увеличения его срока. 

Некоторые банки, например Абсолютбанк, готовы рефинансировать ипотеку в валюте, оформленную в других банках.

Банк Москвы – еще один крупный заимодавец, предлагает рефинансирование валютного кредита в рубли путем заключения нового договора. Условия кредитования: 12,95% годовых на срок от 3 до 30 лет. Минимальная сумма займа составляет 170 тысяч рублей, но не больше 80% оценочной стоимости предмета ипотеки. Также гарантируется отсутствие комиссии за оформление.

Интеркоммерц Банк предлагает клиентам самим выбирать тип процентной ставки (плавающую или фиксированную), срок кредита, независимо от условий валютного займа. 

Собинбанк имеет следующие виды рефинансирования: 

• смена валюты кредита на рубли РФ по внутреннему курсу банка (на дату подписания документов о реструктуризации);
• оформление отсрочки ежемесячного платежа на 6 месяцев;
• или увеличение срока кредита. 

При этом заемщик должен быть не старше 65 лет, общий срок возврата кредита не может превышать 25 лет. Банк допускает одновременно изменение срока кредита, его валюты, предоставление отсрочки/рассрочки платежей.

Если ипотека в валюте рефинансируется, срок выплат кредита, как правило, продлевается. Конвертация невыплаченной части ссуды производится по текущему курсу, а значит, сумма получившегося остатка может быть большей, нежели изначально, на этапе получения кредита.

Например, взят кредит в размере $100 тысяч, сроком на 15 лет, под 8 процентов годовых, 1 доллар равнялся 36 рублям. Тогда каждый месяц платеж составлял около $960 или 34,5 тысячи р. На сегодняшний день курс изменился, в долларах остались все те же $960, но в рублевом эквиваленте – около 58,5 тыс. р. Если остаток по кредиту рефинансируют и переведут выплаты в рубли – будут установлены новые условия, согласно текущему курсу. Подобная операция выгодна и необходима только тогда, когда прогнозируется постоянное повышение курса доллара.

Выгодна ли ипотека в долларах?

Валютная ипотека имеет такие особенности:

• Процентная ставка всегда ниже, чем при займе в рублях. До кризиса ставки для кредитования в долларах составляли до 9 процентов, а в национальной валюте – примерно 12-14%. Сейчас же ситуация изменилась соответственно: 11-12% – в долларах и от 20 процентов – в рублях.
• Доллар всегда считался наиболее стабильной валютой в мире. Относительно других денежных единиц он ведет себя более или менее стабильно. Курс рубля же колеблется то вверх, то вниз.
• Валютная ипотека наиболее выгодна, если планируется закрыть кредит в короткие сроки.
• Если зарплата начисляется в валюте – не придется терять деньги при выполнении конвертаций. 
• Главный минус валютной ипотеки заключается в изменениях курса доллара относительно рубля. Колебания курса иностранной валюты может существенно повысить сумму ежемесячного платежа заемщика в перерасчете в национальную денежную единицу.
• Если заемщик получает доход в отечественной валюте – нужно быть готовым к издержкам, возникающим при обмене рублей на доллары. Комиссионные за конвертацию рублей в доллары/евро станут дополнительными тратами на обслуживание кредита. 
• Предложения банков с валютными программами кредитования ограничены. Многие финансовые учреждения отказались от предоставления клиентам ипотеки в иностранной валюте. 

Советы

1. Если ипотека была взята достаточно давно и осталась небольшая сумма до конца выплаты, то, скорее всего, лучше по возможности рассчитаться сразу, не меняя валюты.
2. Предложение снизить процентную ставку выгоднее всего принять в том случае, когда разница будет составлять от 1-3%.
3. Если планируется получить кредит в валюте – стоит заранее просчитать альтернативу в рублях, определив курс, который выровняет условия в обоих вариантах. Это даст возможность контролировать «доход» от валютной ипотеки и правильно оценить ситуацию, когда курс поползет вверх.
4. Банк имеет полное право реализовать недвижимость должника в судебном порядке.  Если начался судебный процесс между кредитором и заемщиком, то суд может взыскать задолженность за счет залогового имущества – квартиры/дома. Жилье продадут на открытом аукционе. Перед вынесением решения суд даст отсрочку должнику для выполнения обязательств по договору . Если клиент за предоставленный судом термин удовлетворит требования кредитора – заявление о взыскании будет отозвано банком.
5. Банк может как отклонить, так и удовлетворить заявление о рефинансировании ипотеки. В условиях нестабильности курса доллара перевод задолженности в рубли остается едва ли не единственным выходом. Процедура рефинансирования во многих банках будет иметь такие последствия: 

• процентная ставка станет выше;
• должник понесет дополнительные затраты в процессе переоценки имущества;
• снова придется пройти адеррайтинг – процедуру одобрения ипотеки;
• некоторые банки могут потребовать комиссию, придется заплатить за страхование и переоформление залога.

6.  При судебном разбирательстве на предмет взыскания задолженности по ипотеке в 99% случаях клиента ожидает  проигрыш дела. Если недвижимость будет реализовываться, то ее стоимость на аукционе будет, как правило, намного ниже рыночной цены.

7.  Если у клиента есть сомнения: брать ли ипотеку в долларах, главный ориентир – в какой валюте выплачивается ему зарплата. Если в рублях, то стоит задуматься, выгоден ли будет подобный кредит.