Продажа квартиры по военной ипотеке
1 мая 2015
Приобретая по военной ипотеке жилье, многие военнослужащие уверены, что их участие в программе НИС (накопительно-ипотечной системе) этим исчерпывается. В этой статье будет рассказано о том, имеет ли право военнослужащий выставить на продажу квартиру, военный кредит по которой еще не погашен.
Какое жилье по военной ипотеке подлежит кредитованию
Военнослужащий ничем не ограничен при выборе жилого помещения. Это может быть частный дом, квартира, новостройка. Главное, чтобы жилье не было ветхим и не имело спорных прав собственности. Обозначенная в законе площадь помещения (54 м2) также не является величиной незыблемой.
Военнослужащий имеет право приобрести более дорогостоящую квартиру за счет использования собственных денег. Но иногда сама жизнь вносит корректировки в жилищные планы, подбрасывая как приятные сюрпризы (увеличение доходов), так и не очень (потеря работы, уменьшение зарплаты).
Поэтому если жизненные планы военнослужащего изменились, он имеет право принять самостоятельное экономическое решение и продать жилье, кредит по которому еще не погашен. Такую продажу военная ипотека предусматривает.
При каких условиях возможна продажа квартиры в ипотеке
Погашение военного кредита и процентов по нему ложится на плечи государства. По окончании всех выплат банку, жилье «дарится» государством военнослужащему и он может распоряжаться им как своей частной собственностью. Но до этого момента РФ и банк-кредитор являются залогодержателями квартиры. Поэтому, если у военнослужащего возникла необходимость жилье продать до окончания погашения долга, нужно снять с него все обременения. Это подразумевает погашение двух видов долгов:
- в
кредитную организацию перевести остаток задолженности по ипотечному кредиту;
- на именной накопительный счет возвратить все суммы, потраченные государством на покупку квартиры (первоначальный взнос, ежемесячные выплаты, расходы на оформление сделки).
Только дождавшись снятия обременений, покупатель и военнослужащий могут заключать договор купли продажи. Военная ипотека (т.е. выплаты, которые уже внесены государством) также погашаются покупателем.
Справиться с такими большими платежами военнослужащий может двумя способами:
- Оформить необходимую сумму в кредит, который удастся погасить после продажи квартиры.
- Найти покупателя, который захочет связываться с проблемным ипотечным жильем, ведь квартира военнослужащему не принадлежит.
Впоследствии военнослужащий может их использовать повторно для приобретения жилья. Все эти операции растянуты во времени, и имеют некоторые риски для покупателя. Путем привлечения грамотных риелторов многим военнослужащим удается эту проблему решить.
Документы, необходимые для продажи по военной ипотеке приобретенной квартиры
Пока военный кредит не погашен, собственником квартиры является банк. Поэтому за разрешением на продажу нужно обращаться в его кредитный комитет. Если нет банковского моратория на продажу, то получить разрешение на реализацию залогового жилья не составит труда.
Такая вероятность прописана в ипотечном договоре, который заключается при оформлении военного кредита. Среди прочих условий в нем присутствует пункт о возможности (или невозможности) военнослужащим досрочно выплатить кредит и купить квартиру по военной ипотеке.
Опираясь на этот договор, банк может принять как положительное, так и отрицательное решение. Чтобы исключить проблемы с продажей залогового жилья, нужно еще на этапе оформления кредита в банке посетить с договором юриста. Если в документе прописано, что военный кредит не может быть выплачен досрочно, лучше выбрать другой банк-кредитор, где операция досрочного погашения не запрещена.
После положительного ответа банка, военнослужащий подписывает с покупателем нотариально заверенное соглашение, по которому покупатель обязуется уплатить банку остаток кредита за ипотечное жилье. Получив деньги, банк выдает документ, подтверждающий, что денежных претензий у него к новому владельцу нет.
Советы
- Жилье в ипотеке можно реализовать не только за наличные, но также переоформив на покупателя остаток кредита, который он будет платить банку.
- Погасив все долги перед банком, военнослужащий может заново подать документы на военную ипотеку.
- Некоторые банки за досрочную уплату кредита взимают штрафы. Информация об этом должна быть указана в ипотечном договоре.
Отзывы и комментарии