Долевое строительство и ипотека

1 дек. 2015

Содержание:

• Скандал вокруг СУ-155
• Ужесточение требований по страхованию ипотеки на долевое строительство
• Ипотека долевое строительство. Банки предлагают защиту денег дольщиков
• Советы по ипотеке в договоре долевого строительства

Великая истина открылась мне. Я узнал: люди живут. А смысл их жизни в их доме.

Антуан де Сент-Экзюпери

Среди перечня кредитных продуктов для физических лиц, ипотека — один из самых необходимых для жизни человека. Соперничать с ней может только заем на неотложные медицинские цели. Без жилья, адекватное социальное существование невозможно. А без собственного жилья, нет нормального будущего ни у семьи, ни у отдельных индивидуумов. «Квартирный вопрос» решался людьми задолго до эпохи Михаила Булгакова. Одним из первых это сделал неизвестный строитель жилища из костей и шкур мамонтов 12 тысяч лет назад недалеко от современного Киева.

Сейчас проблему можно преодолеть несколько проще — обратиться в банк за ипотечным кредитом, в т.ч. и на этапе строительства жилья. Так называемое, «долевое строительство» регулируется отдельным Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и и иных объектов недвижимости...» № 214-ФЗ от 30.12.2004 г.(далее, по тексту — Закон). Темой предлагаемого материала станет дайджест главных новостей второй половины 2015 года, непосредственно затрагивающих российских «дольщиков».

Скандал вокруг СУ-155

Хитом осени-2015 со знаком минус стала обстановка, сложившаяся вокруг одного из крупнейших российских застройщиков, компании «СУ-155». Ситуация у предприятия с «реактивным» на слух названием и, что существенно, у десятков тысяч его клиентов, сложилась довольно грустная. В финансовом отношении? СУ-155, фактически несостоятельная структура. Если перейти на мелодичный итальянский, СУ-155 — bancarotta, по-русски, емко и жестко - банкрот. Официального судебного решения пока нет, но до него один шаг.

Сама компания пытается «делать хорошую мину при плохой игре». Новостная колонка главной страницы ее сайта признает определенные трудности в работе компании, но излучает сдержанный оптимизм.

Хроника сложных событий 2015 в трактовке самой СУ-155 выглядит так.

1 апреля (м.б. не самый удачный день для появления новости, но что поделаешь) появилась информация о том, что Правительство РФ готовится поддержать застройщика суммой в 40 млрд р., как системообразующую компанию. Для стороннего читателя веб-ресурса СУ-155, никак не связанного с российским первичным рынком недвижимости, это сообщение должно было произвести «эффект разорвавшейся бомбы», Ничего из предыдущего информпотока на сайте не содержало ни малейшего намека на какие-либо трудности. «60 лет строительных традиций», бесконечная сдача квадратных метров, возведение новых и новых высоток в разных регионах России, строительство храмов… И тут такое первоапрельское сообщение. Его вполне можно было принять за шутку, если бы не абсолютная серьезность темы и ее «ньюсмейкеры».

3 и 14 апреля появились сообщения о судебных исках финансового характера против СУ-155 со стороны Сбербанка и некоего общества «ГУОВ». Причем претензии банка на сумму 380 млн р. были предъявлены в рамках требования о признании ответчика банкротом, а это уже не шутки. Но… пресс-служба бодро написала, что все урегулировано и идет по плану.

Но, как вскоре выяснилось, урегулировано было далеко не все. Пришло лето, а вместе с ним и новый виток событий вокруг СУ, приправленный большой порцией объяснений руководства фирмы. 24 июня посетители официального сайта узнали о том, что компания уже полгода мужественно преодолевает трудности в условиях форс-мажора.

Наступило 25 июня. Не совсем понятно, что именно произошло в тот летний четверг, но на сцену выехала «тяжелая артиллерия» в лице основного владельца СУ-155, депутата Мосгордумы Михаила Балакина. Михаил дал целую серию сообщений о ситуации в СУ. Получилась, своего рода, небольшая повесть с продолжением о застройщике с «60-летними традициями».

Он не стал скрывать суровой правды (почему только 25.06.15?). СУ-155 – «на грани долгового краха», общий долг составляет 27 млрд р. М. Балакин обозначил пути снижения размера задолженности. Не повезло собственникам компании и с ее руководителем. Гендиректор А. Мещеряков попал в поле зрения правоохранительных органов за уклонение от уплаты налогов в особо крупных размерах. Как говорится, «беда не приходит одна».

Оказывается, вот это новость (!), СУ-155 «на грани краха» вот уже несколько лет. Такая картина… По словам М. Балакина, причиной стало ошибочное наращивание объемов строительства в кризисные 2008-09 гг. за счет большого количества дорогих кредитов.

Для дольщиков компании припасена приятная новость. Михаил Балакин заверил, что СУ-155 наладило взаимодействие с ее дольщиками-активистами. Каково? И, вообще, «обманутых дольщиков у компании СУ-155 нет». А вот в эту фразу вложен определенный смысл и понять ее можно двояко. Тут не все лежит на поверхности, но об этом ниже.

Направления выхода компании из кризиса определены – достройка объектов, избавление от непрофильных активов и поиск альтернативных источников финансирования.

Завершает серию июньских очерков о флагмане жилищной индустрии РФ короткое сообщение о том, что он (флагман) очень скоро погасит долг в 200 млн р. (именно столько налогов не заплатила компания по вине ее гендиректора). Здесь же указано. что в 2014-15 гг. в очереди кредиторов за долгами СУ-155 стоят такие известные банки, как Сбербанк, ВТБ и Глобэкс.

24 июля появилось неоднозначное сообщение от пресс-службы СУ, суть которого заключалась в том, что рейтинговое агентство «Эксперт РА» подтвердило кредитный рейтинг на уровне «С» со стабильным прогнозом. Причина «стабильности» - успешная (?) реструктуризация задолженности перед рядом финучреждений на сумму свыше 3 млрд р.

Те, кто хоть чуть-чуть слышал о кредитных рейтингах, поймут, что поводов для оптимизма почти нет. Те, кто совсем «не в теме», могут взглянуть на рейтинговую шкалу Эксперт РА. Класс «С» - это «Дефолт. Неисполнение обязательств». Коротко и ясно. Следующие классы «D» - банкротство, «Е» - ликвидация. Вот, собственно, и вся шкала – ниже уже ничего нет…

Тот, кто захочет получить дополнительную информацию о СУ-155, может посмотреть, т.н. «рэнкинги» - рейтинги крупнейших российских застройщиков по ряду показателей 2014 года, там же на сайте Эксперт РА. Так вот, по всем трем таблицам, среди первых 20-25 стройкомпаний РФ, СУ-155 или его «дочек», нет и в помине. Очень красноречиво для компании с «традициями, длиной в 60 лет». Возможно, они и не подавали открытую информацию (на шестидесятом-то году), что тоже показательно.

Наконец, в сентябре, прошло ожидаемое сообщение о том, что в отношении ЗАО «Группа компаний СУ-155» таки начато производство по банкротству: введена «процедура наблюдения» и назначен арбитражный управляющий. Управление бизнесом СУ-155 отреагировало почти мгновенно. 9 сентября на сайте появилось краткая заметка, что ЗАО "Группа компаний СУ-155", это всего лишь «дочка» АО СУ-155, ее поручитель по кредиту перед Банком Москвы.

Отмечается, что само АО СУ-155, «держатель государственных контрактов (ни много, ни мало!) работает в штатном режиме». Титаник плывет по расписанию?

Исходя из той информации, которая появилась в прессе, отличной от официального сайта СУ-155, нельзя не отметить, что в первоапрельском сообщении о господдержке компании на десятки миллиардов, все-таки была доля преувеличения (шутки?).

В интервью агентству РБК, министр строительства и ЖКХ РФ М. Мень дал понять, что на прямое вливание госсредств в СУ-155 надеяться, пожалуй. не стоит. Предприятие будет санировано. Создана рабочая группа, состоящая из госструктур, банков и других застройщиков. Ее цель - попытка избежать прямого банкротства СУ и не допустить появление очередной группы «обманутых дольщиков». А таковых будет довольно много, по разным оценкам – от 27 до 36 тыс. человек. Процесс идет довольно туго. В конце сентября появился пост от Сбербанка, из которого можно заключить, что он никак не может добиться конструктива по погашению долгов ни от самого СУ-155, ни от его «пока еще живых» подразделений - домостроительных комбинатов. Банк готов пойти на заключение мирового соглашения. Стройкомпания не торопится, прикрываясь дольщиками, как «живым щитом».

Процедуры финансовой несостоятельности СУ-155 надо избежать любой ценой. Дело в том, что если компания будет признана банкротом по суду в пользу банков-кредиторов, то произойдет следующее. Полностью или частично оплаченные, но недостроенные/несданные квартиры включаются в «конкурсную массу» для реализации на открытых торгах. Вырученная сумма будет разделена между банками. Дольщики, теоретически, могут остаться «с носом». Учитывая их критическое число, СУ-155 от банкротства будут уводить.

Но полностью полагаться на отечественных чиновников не стоит. Как минимум, клиентам СУ-155 надо начинать свой день не с просмотра прогноза погоды или спортивных новостей в интернете, а заходить на сайт Единого федреестра сведений о банкротстве и внимательно изучать любую информацию о своем застройщике. Если вдруг появится сообщение о признании СУ банкротом, то дольщик должен заявить о своих проблемах в Арбитражный суд, рассматривающий дело о несостоятельности компании. Срок - 30 дней с даты такой публикации

В заключение, необходимо вернуться к фразе господина М. Балакина: «Обманутых дольщиков у компании СУ-155 нет». Говоря юридическим языком, их действительно почти нет. Подавляющее большинство клиентов СУ-155 заключали не договора участия в долевом строительстве. Ипотека от СУ выстраивалась по принципу участия в ЖСК, что позволяло экономить 10-15% от стоимости недвижимости. А это уже немного иная правовая «история» и Закон № 214-ФЗ, здесь не действует. Вот к чему может привести экономия…

Справедливости ради, надо отметить, что АО СУ-155 только «верхушка айсберга». По самым оптимистичным оценкам, 20-30% от общего числа российских застройщиков, по факту – уже банкроты.

Ужесточение требований по страхованию ипотеки на долевое строительство

В связи с тяжелой ситуацией, складывающейся вокруг исполнения обязательств застройщиков перед дольщиками, регуляторные органы пытаются ввести механизмы защиты средств инвесторов на рынке строящегося жилья. Одним из вариантов стало резкое ужесточение норм страхования ответственности застройщика (СОЗ) перед дольщиками. Инициатором таких мер стал Центробанк, курирующий и страховой сектор.

Правилам СОЗ посвящена отдельная статья 15-2 Закона № 214-ФЗ. С 1 октября 2015 года вступили в действие ее новая редакция, согласно которой, в частности, минимальный капитал страховой компании (СК), осуществляющий данный вид страхования, увеличивается до 1 млрд р., уставной фонд до 120 млн р. Присутствуют еще ряд требований.

19.10.2015 г. на сайте ЦБ появился список 20 организаций, удовлетворяющих, по его мнению, таким требованиям. Отечественный Центробанк питает определенную привязанность к разнообразным спискам. Смотрите, например, Список 10 системообразующих банков.

В Список 20-ти вошли 19 страховых компаний и Некоммерческая организация «Потребительское общество взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков». Последняя имеет краткое название - Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ)и создана в 2013 г. самими застройщиками. В Обществе они несут субсидиарную (взаимную) ответственность и выступают одновременно и страховщиками и страхователями.

В перечне есть ряд значимых страховых имен – Ингосстрах, СГ «Уралсиб», АльфаСтрахование, РСХБ-Страхование, ВТБ Страхование. Тем не менее, фактически, на 1 ноября «строительные» риски страховали только три лица – ОВСЗ и малоизвестные компании «Респект-Полис» и «МЕСКО». Безусловно, страховых мощностей двух небольших СК и одной некоммерческой организации для рынка, мягко говоря, недостаточно. Крупные страховщики страховать риски застройщиков пока не спешат. Слишком они (эти риски) значительные, сложные и очень плохо прогнозируемые.

Единственным выходом на конец 2015 года представляется вступление застройщика в ОВСЗ. Но это процесс, требует времени, и все «зайти» в ОВСЗ не смогут. Законом предусмотрено максимальное количество его членов — 500. На 1 ноября участниками Общества являются уже почти 200 строительных компаний, получены заявки еще от двухсот. Но только в Московской области работают 500 застройщиков!

Процедура вступления и членства в ОВСЗ совсем не бесплатная. Помимо регулярных платежей, предусмотрен вступительный взнос в 1 млн р. Кроме того, существует неформальный и достаточно жесткий отбор на предмет «социальной ответственности» (интересно, как ее можно измерить) и репутации застройщика.

В общем, ситуация с этим страхованием сложилась тревожная. В который раз, полностью подтверждается китайская мудрость, приписываемая Конфуцию: «Не дай Вам Бог жить в эпоху перемен». Неудобно всем. Строители напряженно всматриваются в список 19 СК от ЦБ РФ и пытаются найти подход к новому страховщику, если «старый» партнер в список не попал. Или становятся «в очередь за входным билетом» в ОВСЗ. Сами страховые компании срочно подстраивают свои методики к требованиям нового и очень непростого рынка. Государство старается «не пережать», чтобы механизм «застройщик-страховщик-дольщик» работал, а не буксовал или вообще не сломался.

Новации по Закону о дольщиках не ограничиваются страхованием. Например, стройкомпаниям запретили ипотеку на участие в долевом строительстве по схеме ЖСК, если она касается сразу нескольких домов. Такой вариант возможен только по отдельному строению.

Несладко и самим дольщикам. Введенные изменения привели, как минимум, к двум неприятным вещам.

1. По новым жилищным объектам, возводимым с января 2014 г., в регионах приостановились целые пакеты ипотечных сделок. Под ударом и социально значимые программы, в том числе, военная ипотека в долевом строительстве. По Москве ситуацию пока спасает ОВСЗ. Надолго ли?
2. Дефицит страховых услуг вызовет их непременное подорожание. Все переложат, естественно, на конечного покупателя. Прогноз увеличения цены. вызванный изменениями в базовом Законе — 10%.

Национальное объединение застройщиков жилья хочет сделать попытку откатить ситуацию назад и готовит обращение к законодателям с просьбой отменить введенные нормы, хотя бы частично. В любом случае — не идти дальше в русле реорганизации рынка.

Ипотека долевое строительство. Банки предлагают защиту денег дольщиков

Помимо того, что уже введено, на строительно-финансовом рынке обсуждается великое множество иных перспективных новелл:

• формирование страховых пулов (объединений) из крупнейших страховщиков для компенсации рисков застройщиков;
• введение обязательного страхования со стороны непосредственно покупателей-физлиц, своеобразное «ОСАГО для дольщиков»;
• создание крупнейших госкорпораций или ассоциаций застройщиков;
• организация санационного органа для стройрынка жилой недвижимости.

Отдельно стоит инициатива трех крупнейших госбанков. Сбербанка, ВТБ и Газпромбанка, которая всерьез напугала и расстроила отечественных производителей квадратных метров. Речь идет о введении, так называемых «эскроу-счетов» для средств дольщиков.

Краткая справка

Эскроу-счет — спецсчет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств. Таким событием в контексте материала может стать окончание строительства дома и ввод его в эксплуатацию. Своего рода, аккредитивная форма расчетов.

Схема очень проста. Дольщик вносит все или почти все деньги на эскроу-счет, открытый в разрезе данного строения в банке. Кредитное учреждение открывает кредитную линию застройщику. Застройщик бодро строит на заемные (платные) средства. После возведения дома и выполнения всех формальностей, эскроу-счет «раскрывается», оберегаемые банком «замороженные» деньги дольщика поступают на счета стройкомпании. Счастливый владелец жилья запускает кота/кошку в новую квартиру и начинает переезжать. Вот такая немудреная цепочка.

Доволен дольщик — деньги сохранены и он был спокоен на каждом этапе строительства и сдачи: от первой сваи в котловане, до первого кошачьего шага по новому паркету. Вполне доволен и банк. Еще бы — дешевые, а скорей всего, абсолютно бесплатные деньги клиента и кредиты, обеспеченные определенным уровнем собственных средств застройщика (банки хотят 30% от стоимости объекта) и недвижимостью, пусть и недостроенной.

Но...очень недовольным будет третье звено в цепи — застройщик. От него отсекают деньги дольщиков и «навязывают» кредиты по ставке от 15% годовых. 15% обещает Сбербанк, что предложат другие, неизвестно, но уж точно не меньше.

Что может предпринять в такой ситуации строитель?

Ровно два последовательных шага:

1. Всячески противиться наступлению «светлого эскроу-будущего». Доказывать, лоббировать, увещевать.
2. Ну, а если оно-таки придет — поднять цены на жилье. По оценкам экспертов, процентов на 30-45%.

При таком рывке цен, жилье, где-нибудь в Иваново, станет для простого жителя «города невест» таким же недоступным, как квадратные метры в поселении будущего на Луне или на Марсе.

Возможно будут найдены какие-то компенсаторы, которые устроят всех участников процесса. Время покажет...

Советы по ипотеке в договоре долевого строительства

Исходя из вышеизложенного, можно предложить такие рекомендации:

1. Дольщикам СУ-155 внимательно следить за информацией о своем застройщике на предмет введения процедуры банкротства, прежде всего на сайте Единого Федерального реестра. Хотя вероятность проведения процедуры «в лоб» крайне маловероятна. Если все-таки это случится — в течение 30 дней заявить о своих претензиях в Арбитражный суд, рассматривающий дело СУ-155.
2. При заключении ДДУ по объектам, возводимым с января 2014 года, поинтересоваться у застройщика, как он решает вопросы страхования своей ответственности. Не «подвиснет» ли ваш договор? Пусть укажет конкретную компанию, а вы сверитесь со списком 20. Какая-никакая, а проверка.
3. Поищите выбранного вами застройщика в рэнкингах агентства «Эксперт РА», если это конечно крупный оператор. Посмотрите, какую позицию он занимал в 2014 году. Если его там нет, а персонал позиционирует свою фирму, как одну из ведущих в РФ — спросите: «А где вы в рейтингах?»