​Законы об ипотеке

25 дек. 2014

Содержание:

• Регистрация ипотеки
• Ипотека при долевом строительстве

Покупка квартиры на средства ипотечного займа – ответственная процедура. В банках, разумеется, весь процесс доведен до автоматизма. Однако, чтобы избежать возможных недоразумений, рекомендуется ознакомиться с основными законодательными документами в части оформления/регистрации ипотечного жилья.

Перед тем, как обратиться в банк с заявлением о предоставлении кредита, необходимо определиться, что принято понимать с точки зрения Закона термин «ипотечный договор». Это сделка по приобретению недвижимости в собственность с залогом. На основании закона (1), заключение ипотеки включает в себя оформление двух основных документов. Первый - соглашение с настоящим владельцем жилья. У него на руках обязательно должно быть свидетельство гособразца о праве владения квартирой. Второй – с банком-кредитором, тем, кто вам выдает заем на покупку жилплощади. Оплата в соответствии с положениями договора производится за счет банковской ссуды.

Денежные средства выдаются банковским учреждением под гарантийное обязательство, то есть залог (2). То есть в случае просрочки или прекращения выплат долга, квартира переходит во владения банку-кредитору.

Регистрация ипотеки

Обратите внимание: заключение договоров непосредственно с владельцем жилья и банком-кредитором происходит одновременно.

Оформляются оба договора в управлении Федеральной регистрационной службе РФ (УФРС РФ) по месту регистрации квартиры (имеется ввиду область или республика в составе РФ).

Например, оформление ипотеки на квартиру в любом районе Красноярской области будет происходить в УФРС РФ по Красноярской области.

В результате регистрации вы получите на руки два договора: купли-продажи квартиры и соглашение о предоставлении кредита под залог (ипотеки) с банком. А также свидетельство УФРС РФ, подтверждающее право владения квартирой (3). В строке "Дополнительные сведения" в свидетельстве будет указано: данное жилье находится в залоге на основании договора с банком. Таким образом, право собственности на недвижимость может быть прекращено (аннулировано) в связи с нарушением ипотечного договора. А квартира передана в качестве залогового обеспечения банку. Залог представляет собой гарантию для кредитного учреждения в случае, если покупатель квартиры откажется от долговых обязательствам по тем или иным причинам.

Документы оформлены, подписаны. Теперь вы, как собственник, имеете право проживания в квартире. В связи с этим у вас возникает комплекс обязательств по оплате коммунальных услуг, содержанию недвижимости в надлежащем состоянии (4). Вы можете встать на регистрационный учет по месту проживания, оформить новую прописку. Обычно в ипотечном договоре указывается, что при вселении в залоговую квартиру жильцы несут все перечисленные обязательства. Данное положение установлено законом. Учитывайте, иногда неуплата услуг за жилье служит основанием к расторжению ипотечного договора и передаче квартиры банку в качестве залога. На практике подобное происходит крайне редко, но вам необходимо об этом помнить. Дело в том, что цены на услуги по содержанию жилья высокие. При неоплате долгов за несколько лет могут накапливаться значительные суммы. Закон при допущении собственником долговременных просрочек предусматривает возможность принуждения жильца обменять квартиру на жилье меньшей площади. В крайнем случае недобросовестного владельца ожидает лишение права собственности в принудительном, судебном порядке.

Ипотека при долевом строительстве

Как происходит процедура заключения ипотечного договора при покупке квартиры/дома на стадии «котлована», то есть строящегося? Например, недвижимости, застраиваемой по договору долевого участия.

Закон допускает приобретение по договору ипотеки жилья, которое фактически еще не существует и даже существующего только в проекте. В этом случае дополнительной гарантией для банка выступает закон о долевом участии в строительстве (5). Процедура оформления сделки аналогична приобретению готовой квартиры. Разница лишь в том, что вместо договора купли-продажи в Управлении ФРС РФ будет регистрироваться договор долевого строительства. В свидетельстве обязательно должно быть указано, что обеспечением исполнения кредитного договора является залог. В качестве гаранта выступают обязательства застройщика-компании по возведению дома. А на этапе получения строительной организацией разрешения на ввод дома в эксплуатацию – готовая квартира.

Как видно, заключение ипотечного договора не имеет сложных юридических форм. В законодательстве эта процедура подробно урегулирована. При знании основных норм не может возникать каких-либо вопросов. Однако в случаях, если со стороны банковского учреждения, либо покупателя квартиры допущены существенные нарушения законодательства, они могут быть привлечены к ответственности. Это значит соблюдение претензионного порядка, строго формализованного законом. Речь идет о судебном производстве, для участия в котором потребуется помощь специалиста (юриста/адвоката). Знание основ законодательства в сфере ипотечного кредитования поможет избежать малоприятных споров, сэкономит время и ваши финансы.