Платежи по ипотеке: аннуитетные и дифференцированные

27 окт. 2014

Содержание:

• Аннуитет и аннуитетные платежи

Знание видов платежей по ипотеке, их различий даст вам возможность сэкономить значительную сумму при погашении займа. При консультировании по вопросам ипотечного кредита некоторые банки предлагают оформить ссуду с аннуитетными платежами, а некоторые – с дифференцированными. В чем разница?

Аннуитетный платеж означает, что ежемесячно погашение ипотеки происходит равными суммами. При этом в платеже учтен и процент, и основной долг. Однако в начале на переплату идет большая часть платежа, а на «тело», то есть сумму кредита – меньшая. В процессе погашения части уравниваются. Ближе к окончанию выплаты проценты составляют минимальную часть, сумма основного долга – максимальную. Такой порядок распределения связан с тем, что ставка по кредиту начисляется на остаток задолженности, которая сокращается с каждым платежом. Соответственно сумма начисленных процентов также ежемесячно уменьшается.

При дифференцированном платеже сумма к оплате всегда разная и сокращается с каждым месяцем. Как и в аннуитете, в эту сумму уже включен и процент, и основной долг. Ставка процента аналогично начисляется на остаток задолженности. Но, так как она погашается быстрее, сумма процентов получается меньше.

Пример:

Вы оформляете ипотечный кредит на 1 000 000 руб. на срок 10 лет (120 месяцев) под 12% годовых.

При аннуитетном виде платежей ежемесячно необходимо погашать 14 347 руб. При этом в первый месяц на проценты уйдет 10 000 руб., а на сам кредит – 4 347 руб. 60-й платеж будет на 6 528 руб. состоять из процентов и на 7 819 руб. из кредита. А за 10 платежей до окончания выплаты 1 488 руб. будут проценты, 12 859 руб. – сам кредит. Переплата за весь срок кредита составит 721 651 руб.

При выборе дифференцированного способа начисления в первый месяц придется заплатить платеж 18 333 руб., через 5 лет он будет 13 416 руб., а, например, предпоследний – 8 500 руб. При этом переплата составит 605 000 руб.

Аннуитет и аннуитетные платежи

Стоит ли без сомнений выбирать дифференцированный платеж?

Справедливо заметить, что кредитные организации редко предоставляют клиентам возможность воспользоваться дифференцированными платежами. Ведь экономия для клиента означает потерю части прибыли для банка.

Но если банк все же предлагает возможность выбрать вид платежа, то не стоит сразу соглашаться на дифференцированные выплаты. Необходимо обдумать:

• Что вам удобнее: оплачивать фиксированную сумму или ежемесячно сверяться с графиком платежей?
• Сможете ли вы вносить первые несколько лет большую сумму или ваши финансовые возможности ограничены?

Однако обратите внимание, что если вы планируете погашать ипотеку досрочно, то аннуитет вам не подходит. Помните: в первые месяцы и даже годы основной долг будет погашаться незначительно. Это значит, что при гашении досрочно сумма получится больше, чем при выборе дифференцированного платежа.