Переменная ставка по ипотеке. Как рассчитывается? Выгодно ли оформлять ипотеку с переменной ставкой?

17 июля 2014

Содержание:

• Ставка рассчитывается по формуле:
• Плюсы переменных ставок по ипотеке:
• Главный минус переменной ставки – это высокий уровень риска
• Пример расчета переменной ставки
• Советы:

Процентная ставка банка по ипотеке зависит от первоначального взноса, срока кредита, наличия льгот. При подписании кредитного договора ставка фиксируются на определенном уровне. Однако существуют условия, при которых график может измениться. В этом случае применяется переменная ставка по ипотеке.

Это процентная ставка, уровень которой растет или падает в зависимости от конъюнктуры рынка. В ее основе заложен принцип разделения риска между банком и заемщиком.

Ставка рассчитывается по формуле:

Маржа банка + Переменный индикатор = Переменная ставка, %

Маржа банка – это доход банка в виде процентов (не подлежит изменению в течение всего срока кредитования).

Переменный индикатор – это средневзвешенное значение ставок по межбанковским кредитам на определенной торговой бирже:

1. MosPrime Rite (Моспрайм)

• действует на московском фондовом рынке;
• формируется ежедневно.

2. Ставка рефинансирования (учетная ставка)

• устанавливается Центральным банком;
• изменяется при возникновении риска инфляции. С 14 сентября 2012 года он равен 8,25%

3. BBA Libor (Либор)

• индекс Лондонской биржи;
• учитывается 10 валют (в том числе евро, доллар США, британский фунт стерлингов и японская иена). 

4. Euribor (European Interbank Offered Rate)

• средняя ставка Еврозоны;
• рассчитывается только в евро.

Банк может установить периодичность пересмотра плавающей ставки по ипотеке:

• раз в год;
• раз в полгода;
• раз в квартал.

Плюсы переменных ставок по ипотеке:

1. Ипотека, процентная ставка по которой зафиксирована, дороже на 1-2 пункта.
2. При стабилизации экономики, вы получаете выгоду в виде снижения уровня платежей.
3. Можно выбрать любой срок кредитования – она не изменится.

Главный минус переменной ставки – это высокий уровень риска

В условиях ухудшения экономической ситуации платеж значительно вырастет. А при потере работы или снижении дохода можно и вовсе попасть в черный список должников.

Пример расчета переменной ставки

Кредит взят 01.06.2012.
Сумма ипотеки 650 000 руб. Срок 15 лет (180 месяцев).
Ставка первый год 11,5%. Следующий год: MosPrime 6мес. + 4.
Дата определения ставок 15 мая и 15 ноября (раз в полгода)

Изначально платеж равен 7593,23 руб.

15 ноября 2012г. среднее значение за 6 месяцев ставки MosPrime равно 7,58.
Период действия: с декабря 2012г. по май 2013г.
Ставка: 7,58+4 = 11,58%. 

Платеж: 7626,32 руб. 

15 мая 2013г. переменный индекс меняется: 7,40.
Период действия: с июня 2013г. По ноябрь 2013г.
Ставка: 7,40+4=11,40%

Платеж: 7551,96 руб.

15 ноября 2013г. Параметр MosPrime 6мес. уменьшается до значения 7,06
Период действия: с декабря 2013г. По май 2014г.
Ставка: 7,06+4=11,06%

Платеж: 7412,39 руб. 

Как видно из примера, в ноябре 2012 года индекс вырос, и заемщику пришлось платить больше. Но в ноябре 2013 года процент значительно снизился.

Советы:

1. Выбирайте ипотечную программу с ежегодным периодом изменения ставок.
2. Безопаснее, если по условиям договора предусматривается максимальный порог процентов. В этом случае не произойдет резкого увеличения ежемесячных платежей.
3. Гасите задолженность по возможности досрочно и сокращайте таким образом срок кредита.
4. Если хотите приобрести жилье в ипотеку с меньшим риском и при этом сэкономить – выбирайте комбинированные ставки (первые два года фиксированный процент, затем переменный).