​Ипотека в валюте - что делать?

13 марта 2015

Содержание:

• Валютная ипотека: новости на рынке кредитования
• Валютная ипотека: стоит ли брать
• Что делать с валютной ипотекой при нестабильном курсе?
• Советы

Ипотека в валюте привлекательна тем, что процентная ставка по договору значительно ниже, чем при кредитовании рублем. Ипотека – долгосрочный кредит, выплачивать который придется длительный срок – от десяти лет. Предсказать поведение валюты в течение такого периода не берутся даже специалисты в области макроэкономики. Несомненно, падение доллара сделает ипотеку более выгодной для заемщика. Но рост этой валюты приведет его к банкротству, если доход ипотекодержатель получает в рублях. Большинство кредитных экспертов согласны с тем, что оформлять ипотечный кредит стоит в той валюте, в которой клиент получает зарплату. В этом случае снижается риск оказаться в минусе из-за изменений курса валют.

Валютная ипотека: новости на рынке кредитования

В январе 2015 года российские банки, по данным Центробанка РФ, предоставили клиентам

• всего 9 ипотечных жилищных кредитов в валюте (на сумму более 260 млн р.);
• более 43 000 рублевых ипотечных займов (на сумму свыше 70 млрд р.). 

По состоянию на февраль совокупная задолженность по ипотечным кредитам составила более 3,55 трлн р. Это было связано со стремительным обесцениванием рубля, что вызвало проблемы с погашением валютных кредитов. Те, кто брал ипотеку в долларах, обнаружили, что из-за повышения курса валют их ежемесячные платежи выросли примерно в 2-3 раза. Оставшийся долг превысил сумму взятого кредита, хотя клиенты аккуратно возвращали средства в течение нескольких лет.

Сложившаяся ситуация вынудила заемщиков требовать от государства помощи в погашении долга. Первой реакцией Центробанка стало заявление, что помощь частным лицам не является его обязанностью. Да и гендиректор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александр Семеняка заявил, что эта организация не считает нужным оказывать содействие валютным заемщикам. На протяжении многих лет эти граждане платили меньше, чем рублевые заемщики, а стало быть, извлекали материальную выгоду. За счет этого им следовало накопить резервные средства, которые покрывали бы все валютные риски.

Владельцы ипотек были вынуждены устроить ряд активных протестов и митингов перед ЦБ и призвать Госдуму принять экстренные меры по поддержке валютных должников. В итоге под конец января 2015 года Банк России рекомендовал банкам произвести перерасчет валютной ипотеки 2014, выданной до 1 января 2015 года по курсу ЦБ, установленному на 1.10.2014 года (39,4 р. за доллар).

Эта рекомендация не устраивала ни финансовые организации, ни заемщиков. Первых испугали прогнозируемые убытки в случае выполнения требований ЦБР, которые лягут на плечи исключительно банков, а вторые ожидали более приемлемых условий реструктуризации. Подумав, власти решили воспользоваться опытом прошлого кризиса и помочь как валютным, так и рублевым заемщикам с помощью структур АИЖК. 

Газета «Известия» озвучила сумму, выделенную на это: 4,5 млрд р. Елена Николаева, зампред комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ, объяснила, что это позволит банкам приостановить или реструктурировать платежи клиентов на время утери работы. Аналогичные схемы будут задействованы в ситуации с 20 000 валютных заемщиков.

Правительство РФ приступило к рассмотрению проекта закона «О реструктуризации обязательств граждан по кредитным договорам и договорам займа, выраженных в иностранной валюте, в валюту РФ». 

Проведение процедуры реструктуризации долга начнется с письменного обращения заемщика. В 30-дневный период с даты, указанной в заявлении, банк-кредитор обязуется провести реструктуризацию путем пересчета остатка долга в российские рубли по курсу ЦБ, который был зафиксирован на день оформления договора. Кредитор не должен взыскивать с заемщика оплату каких-либо комиссий или сборов. Размер оплаты за пользование средствами будет оговариваться сторонами еще в одном договоре, однако он не превысит 12,2% в год.

12 февраля 2015 года на официальном сайте Банка России был обнародован проект поправок в руководство 139-И, касающийся обязательных нормативов банков. ЦБ утверждает, что этот документ был разработан для того, чтобы позволить финансовым учреждениям исключить риски участников ипотечного кредитования.

Валютная ипотека: стоит ли брать

Каждый банк имеет свои условия предоставления ипотеки практически в любой валюте: английских фунтах стерлингов, долларах США, швейцарских и французских франках, даже японских иенах и китайских юанях. Выбрав банк и валюту, достаточно написать заявление и подождать решения банка. Но стоит ли вообще брать валютную ипотеку? Чтобы принять оптимальное решение, нужно заранее узнать о ее преимуществах и недостатках. К несомненным плюсам валютной ипотеки относятся:

• Быстрое решение жилищного вопроса. Многие согласны с тем, что многолетняя аренда чужой жилплощади тоже стоит немало. Но человек в результате всё же остается без собственного жилья. Накопить необходимые для покупки «квадратных метров» средства очень сложно: пока наберется требуемая сумма, деньги могут потерять ценность или квартиры/дома подорожают.
• Возможность сэкономить. Это особенно касается граждан, подпадающих под льготные категории заемщиков. Для молодых семей, военнослужащих и некоторых других категорий граждан предусмотрены небольшие процентные ставки и субсидии на погашение части расходов. Частично займ можно погасить деньгами материнского капитала или компенсировать налоговыми вычетами. Ипотека в валюте выгодна для тех, кто может погасить задолженность задолго до окончания срока действия договора.
• Надежное вложение капитала. Покупка жилья в кредит позволяет сохранить средства, ведь недвижимость не так быстро теряет первоначальную стоимость и ее всегда можно продать.

Чтобы ощутить достоинства валютной ипотеки, можно рассмотреть некоторые расчеты. Например, в 2009 году клиент оформил кредит на 8-летний период под 8,5% на сумму, эквивалентную 5 млн. рублей. В то время курс доллара составлял 1:36 р. (138 888 у. е.). Спустя 8 лет выплаченная заемщиком сумма составит 188 487 долларов, а переплата – 49 599. 

Поскольку курс доллара понизился до 31 р., экономия составила бы почти 248 000 рублей (по сравнению с рублевым кредитом). Вывод: если получится взять кредит в благоприятное время или в стабильной валюте – можно существенно сэкономить. Процентные ставки по менее популярным валютам (иены или франки) могут быть ниже рублевых на 6%.

Большинство банков используют кредитный калькулятор аннуитетных платежей. При этом вся сумма с процентами разделяется на равные взносы, которые заемщик выплачивает ежемесячно. Для сравнения: тот же человек оформил валютную ипотеку в сумме 5 млн рублей на 8 лет под 8,5% годовых. За этот период ему придется выплатить 6 785 606 рублей, переплата составит почти 1 800 000 рублей. 

В рублях же клиент берет эти средства на аналогичный срок, только под 11,5% годовых. Переплата составит 2 540 044 рубля. Разница между двумя ипотеками значительная – 754 438 рублей!

Обязательно стоит упомянуть и недостатки ипотеки в иностранной валюте.

1. Характерная для нашей страны высокая стоимость кредитов. Хотя государство поощряет банки снижать стоимость ипотеки, но до европейских расценок (3-4% годовых) еще далеко. В настоящее время ипотека по карману лишь 2-3% граждан.
2. Длительный срок выплат. В течение всего этого времени выплаты приходится производить ежемесячно, что вынуждает многих постоянно экономить деньги, во всем себе отказывая.
3. Постоянная угроза лишиться жилья. Для пятой части заемщиков выплачивать ипотеку проблематично. Оформляется этот кредит в момент благополучной финансовой ситуации, которая в любой момент может измениться (болезнь, утрата работы). Если средств для возвращения кредита нет, то банк через суд может изъять недвижимость, продать ее и из вырученных денег погасить долг.
4. Сложность оформления. Чтобы получить в кредит большую сумму, клиенту необходимо доказать платежеспособность, собрать большое количество документов и пройти банковскую проверку. На всю эту процедуру требуется посвятить много времени, сил, а порой и понести немалые финансовые затраты.
5. Изменение курса валют. Может ли кто-либо с уверенностью утверждать, что за годы, указанные в договоре, с валютами ничего не произойдет? Курс может и упасть, что будет выгодно для клиента, но гарантировать этого никто не сможет. Нередко колебания курса валют могут сыграть с заемщиками злую шутку. За эти изменения ни один банк не несет ответственности, а все риски обрушиваются на клиентов. Особенно это касается тех, кто берет в долг крупные денежные суммы.
6. Долларовая ипотека остается выгодной лишь до того момента, пока падение рубля не сравняет кредитные платежи. По мнению экспертов, запас роста доллара, благодаря которому валютная ипотека является выгодной, уже позади. Но наибольшая опасность, связанная с падением национальной валюты, заключается в том, что сумма основного долга постепенно растет.

Ипотека в долларах отзывы провоцирует самые разные. Многие граждане полагают, что значительное количество недостатков делают ее невыгодной. Опасаясь непредвиденного колебания курсов валют, они предусмотрительно не решаются оформлять валютный кредит.

Что делать с валютной ипотекой при нестабильном курсе?

Собираются плательщики ипотек в валюте на форумах единомышленников. На различных интернет-ресурсах всё чаще можно увидеть вопрос читателей: «До 2010 года взята валютная ипотека, что делать в 2014-2015 при нестабильном курсе?». Существует несколько возможных решений ситуации:

1. Написать заявление банку-кредитору с просьбой увеличить срок кредитования. Ежемесячный платеж в этом случае не увеличится, но переплаты по процентам избежать не удастся. Да и не все банки готовы пересмотреть кредитный срок.
2. Подождать, пока курс доллара вернется к былым показателям. Но сказать, сколько придется ждать, и случится ли это вообще, не решится никто.
3. Перекредитовать валютную ипотеку в рублевую. Это повысит ставки, но гарантирует, что платежи изменяться не будут, а задолженность не вырастет. На эту возможность стоит обратить внимание заемщикам, получающим доход в национальной валюте.

Рефинансирование валютного займа связано с некоторыми сложностями. Чтобы осуществить эту процедуру, нужно:

• пройти новую проверку платежеспособности. Иногда это вызывает значительное уменьшение размера рублевого кредита по сравнению с ранее выданным валютным займом;
• осуществить повторную оценку актуальной рыночной стоимости жилья;
• еще раз оформить страхование жизни и имущества;
• заплатить комиссию за выдачу нового кредита и все расходы по его оформлению.

Скорее всего, процентная ставка перекредитования будет выше, чем при оформлении стандартной ипотеки. 

Всё же не каждый кредит удастся рефинансировать:

1. Эта процедура не распространяется на ипотеку, оформленную для покупки квадратных метров в новостройке. Если банк выдал кредит на недвижимость в строящемся здании, перекредитовать ее нельзя: невозможно зарегистрировать право собственности на нее, нет объекта залога.
2. Не получится рефинансировать ипотеку, если в соглашении клиента с банком оговаривается запрет на рефинансирование в другом банке. Гражданский кодекс РФ (ст. 388) позволяет кредитору уступить право требования, только если этого не запрещает законодательство или договор.
3. Также есть ситуации, когда переоформление валютного кредита в рублевый окажется для заемщика не очень выгодным. Это касается клиентов, выплачивавших кредит более 5 лет: большая часть процентов заложена банками в эти платежи. Если кредит оформлялся на 20 лет, то клиент уже практически заплатил за предоставление этих денег, хотя воспользовался лишь пятью годами. За остальные проплаченные 15 лет банк проценты не вернет.
4. Принимать решение о переоформлении кредита будет банк-кредитор. Если остаток по кредиту составляет не более 500 000 рублей, особой выгоды в рефинансировании нет. Кроме того, нужно учитывать еще один нюанс: если кредит оформлялся несколько лет тому назад и составлял 70% от стоимости жилья, в настоящий момент он составит до 30% его стоимости.

В случае возникновения подобных проблем заемщики должны связываться со своим банком-кредитором. Тянуть время с решением сложностей по выплате долга не стоит. Если просрочка платежей выросла в большую сумму или на платежи уходит весь доход, обращаться в банк слишком поздно. 

Обсуждать с представителем банка возможные варианты своих действий нужно тогда, когда заемщик только предполагает, что может попасть в непростую финансовую ситуацию. Если достаточно компетентного сотрудника в банке нет – нужно добиваться ответа, посещая кабинеты начальников департаментов и оставляя письменные обращения.

Как заемщику определить приближение проблем с выплатой ипотечных платежей? Есть некоторые признаки:

• нестабильность курса валюты кредита;
• предупреждение о сокращении на работе;
• уменьшение зарплаты;
• рождение ребенка;
• серьезная болезнь;
• другие обстоятельства.

Сейчас ключевая ставка настолько повысилась, что стандартные программы по валютному перекредитованию оказываются неэффективными. Большая часть «проблемных» ипотечных кредитов была взята в период, когда средняя ставка составляла 12-14%. Сегодня же ставка по ипотеке в валюте с 2014 года значительно возросла. Даже по социальному кредиту она составляет не меньше 15% годовых. Из-за этого финансовые организации вместо рефинансирования предлагают своим клиентам реструктуризацию долга.

Если клиенту удастся изменить условия договора с банком, ему предложат иной график выплаты ипотеки. В условиях кризиса, например, кредитная организация может уменьшить размер ежемесячных выплат до приемлемого клиенту уровня. Как только экономическое положение заемщика улучшится, он может написать заявление о восстановлении прежней системы выплаты долга. Минус этого решения заключается в увеличении продолжительности срока кредита.

Еще один вариант – кредитные каникулы. Сейчас большинство банков могут позволить себе предложить клиентам отсрочки по выплате взносов на срок до двух лет. На это время основная сумма кредита замораживается, а заемщик погашает лишь проценты. Стоит взять во внимание, что в этой ситуации может увеличиться как срок кредита, так и общий объем задолженности.

Существует еще один тревожный для многих заемщиков фактор – риск потерять жилье. В период прошлого финансового кризиса АРИЖК приходил на помощь заемщикам при соблюдении таких условий:

• ипотечное жилье было единственным возможным местом жительства заемщика и его домочадцев,
• недвижимость не относилась к разряду элитной,
• заемщик столкнулся со значительным снижением уровня доходов,
• его расходы по ипотеке возросли,
• заемщик не располагал средствами, позволяющими ему внести 12 выплат по ипотечному кредиту.

Даже будучи в очень сложном финансовом положении заемщик должен осознавать, что, подписывая договор, он согласился взять на себя определенные обязательства. Для самого банка неспособность клиента осуществлять выплаты тоже невыгодна, а продажа залогового имущества – дополнительная «головная боль». 

Это не входит в сферу деятельности банка и влечет за собой значительные расходы. Поэтому, что бы ни произошло, нужно учитывать: даже если ипотечная жилплощадь является единственным жильем заемщика, это не гарантирует, что банк не конфискует ее в случае невыплаты долга.

Советы

Есть несколько ключевых моментов, на которые следует обращать внимание, оформляя валютную ипотеку.

1. Перед тем, как брать на себя долговые обязательства, нужно серьезно отнестись к выбору банка, проанализировать процентную ставку. Она может быть стабильной или плавающей. Второй вариант подразумевает наличие определенных границ, в пределах которых клиент выплачивает проценты. Иногда это вызывает расхождения в ожиданиях: клиент надеется на нижний порог, банк – на высокий. В итоге заемщику это может обойтись очень дорого.
2. Чаще всего первый взнос равняется 30% от стоимости недвижимости. Для привлечения клиентов некоторые банки занижают требуемую сумму. При этом повышается процентная ставка по кредиту, на что обязательно нужно обращать внимание при заключении договора.
3. Если ежемесячные платежи не превышают 40% ежемесячного дохода клиента, то возврат ипотеки не будет представлять для него труда.
4. Оформляя кредит, банки порой рекомендуют заемщикам, кроме стандартных разновидностей страховок, приобрести опциональный полис «на случай увольнения». Стоит этот полис недешево, поэтому следует учесть все «за» и «против». Эксперты предупреждают, что условия выплаты по этой страховке, как правило, не касаются ипотечного страхования. Существуют некоторые ограничения: увольнение должно производиться исключительно по ТК, суммы выплат лимитированные, небольшой период выплат и пр.
5. Не нужно рассчитывать, что банк конвертирует валютный долг по ипотеке в рублевый по докризисным показателям. Вместо этого стоит рассмотреть предложения банка, касающиеся уменьшения размера ежемесячного платежа или кредитных каникул. Нельзя уклоняться от контактов с банком, ожидая передачи кредита более «несговорчивым» коллекторам. Пока не накопился большой долг, лучше все вопросы решать заблаговременно.