Кто настоящий хозяин в «ипотечной» квартире

9 нояб. 2014

Содержание:

• Ипотечная квартира. Кто собственник - банк или заемщик
• Какие действия с ипотечной квартирой вправе совершить собственник
• В каких случаях банк может продать ипотечную квартиру
• Непредвиденные ситуации: просрочены платежи, потеряна трудоспособность. Что делать?

В отличие от иных видов кредитования, ипотечный предполагает получение недвижимости в собственность еще до того, как заемщик рассчитается с кредитной организацией за всю стоимость жилья. Однако продать, сдать в аренду ипотечную квартиру без согласования с банком нельзя.

Ипотечная квартира. Кто собственник - банк или заемщик

Суть ипотечных программ заключается в выдаче ссуды на приобретение жилплощади. До полного погашения задолженности приобретаемое жилье является для банка залоговым объектом по кредиту. Собственником квартиры в ипотеку считается покупатель-заемщик. И в договоре купли-продажи квартиры по ипотеке банк не упоминается, он «присутствует» только в ипотечном договоре. При регистрации права собственности на недвижимость, приобретенной в кредит, Федеральная регистрационная служба оформляет залог жилья. Образуется обременение, ограничивающее права собственника недвижимости. В договоре об ипотеке четко указываются конкретные ограничения – и у каждого кредитно-финансового учреждения они свои.

Какие действия с ипотечной квартирой вправе совершить собственник

Как только оформление квартиры в собственность по ипотеке завершится, заемщик еще не получает возможности самостоятельно распоряжаться ею.

• Продажа возможна только в случае согласия со стороны банка (Федеральный закон «Об ипотеке»).
• Сдача в аренду опять же происходит только с согласия кредитора.
• Прописка родственников в квартиру по ипотеке напрямую не запрещена. Но и самостоятельная прописка без согласия банка не разрешена. Согласование о регистрации родственника должно быть отмечено в ипотечном договоре. 

Завещание обремененного ипотекой жилья возможно, как и любого другого имущества. Если же заемщик за время своей жизни не успел погасить кредит целиком, то жилье унаследуется вместе с обязательствами по займу. Наследник(и) должен (ны) вносить ежемесячно определенную сумму, оплачивать страховку сразу же с того момента, как выплаты были остановлены. Иначе по кредиту образуется просрочка. Банк в таком случае имеет право продать заложенное жилье.  

В каких случаях банк может продать ипотечную квартиру

Причиной для расторжения кредитного расторжения может стать неуплата долгов по ипотеке. Обычно если заемщик не платит по ссуде в течение трех месяцев, то банк вправе расторгнуть договор. После банк предъявляет требование немедленно расплатиться по остатку задолженности. Если этого не происходит, то кредитная организация начинает процесс реализации заложенного жилья, причем согласия заемщика не требуется.

Непредвиденные ситуации: просрочены платежи, потеряна трудоспособность. Что делать?

В жизни заемщика могут происходить негативные изменения, из-за которых становится сложно выплачивать долги по кредиту. Чтоб не лишиться ипотечной квартиры в собственности, необходимо предпринять некоторые действия.

1. Следует определить, насколько временный характер носят денежные затруднения и как быстро планируется восстановить платежеспособность.
2. Взять справку в банке о текущем состоянии задолженности, проинформировать кредитную организацию о ситуации. Можно отправить письмо с уведомлением, либо самостоятельно отнести в банк и проконтролировать, чтобы оно было зарегистрировано.
3. Написать заявление о предоставлении льгот. Банк может принять решение о приостановке внесения платежей на определенное время, либо продлить срок договора, одновременно снижая ежемесячную сумму выплат.

В случае потери трудоспособности ипотечная ссуда будет погашаться за счет страховки, если она предусмотрена в договоре.

Заемщику никогда не стоит пропадать из поля зрения банка. Отказ от общения с кредитной организацией может привести к суду, а суд признает заемщика уклоняющимся от своих обязательств. На основании решения суда ипотечная квартира для заемщика может быть потеряна навсегда. Лучший выход - постараться договориться с кредитором.

Если банк отказывается предоставлять льготы по выплатам, следует продолжать выполнять кредитные обязательства. То есть выплачивать заем, ограничившись удобной суммой. За это время можно найти новый источник доходов для дальнейшей выплаты ипотеки. В сложных ситуациях стоит привлечь к делу грамотного адвоката.

Советы. Как правильно подойти к оформлению ипотеки

Чтобы оградить себя от разных неприятных ситуаций, еще на этапе оформления кредита стоит найти ответы на все интересующие вопросы по ипотеке и следовать правилам:

• Правило 1

Перед тем как взять ипотеку в банке, стоит узнать все данные о надежности кредитно-финансовой организации, ее репутации. Для получения таких данных лучше всего обратиться к официальным источникам (сайт ЦБ РФ).

• Правило 2

С особой скрупулезностью изучить кредитный договор, не оставляя без внимания все ссылки и сопроводительные документы. не лишним будет иметь по 2 копии каждого документа. Это поможет отследить несогласованные изменения.

• Правило 3

Подписывать договор только в том случае, если все в нем понятно и ясно до предела. Иначе можно обнаружить, что за сопровождение ипотечной сделки банк взимает комиссию, которая официально запрещена АИЖК.

• Правило 4

Учитывать основные и дополнительные требования кредитора к человеку, берущему заем:

1. Своевременное и полное внесение ежемесячных взносов;
2. Регулярное обновление справки о доходах;
3. Письменное уведомление обо всех значимых событиях в жизни, которые могут изменить финансовое состояние заемщика (брак, развод, смена места жительства, изменение места трудоустройства, пополнение в семье и др.).

• Правило 5

Обязательно проконтролировать вопрос аннулирования залогового обременения. Это происходит через погашение записи в Росреестре.

Выполнение всех правил позволит снизить юридические риски заемщиков.